好房網News記者蔡孟穎／整理報導
想趁房價最低點撿便宜，看著現在緩慢下修的房價，和態度又轉硬的屋主，恐怕讓不少購屋族等的很著急，擔心會不會這一等就錯過了最佳時機，房價跌滿了嗎？讓專家提出的這4點告訴你。 房市進入盤整期近3年，何時跌好跌滿有4指標（好房網News記者張聖奕攝影） 議價空間縮小了，是不是在暗示房價跌夠了？天時地利不動產總經理張欣民在Yahoo專欄撰文表示，現在談落底還太早了，房價要跌夠，還要看這4個指標達標了沒。
●法拍屋數量：法拍市場是景氣指標之一，但儘管今年供給規模增加、拍定價格往上衝，但台灣金聯代理董事長林盛茂則向蘋果日報分析，以目前法拍市場來看，2拍就能走完，但1998年~1999年房市落底時，法拍都要走到3、4拍，從經驗來看景氣，房市還沒有落底。
●建商還能讓利：張欣民表示，市場要真正落底，房價要跌夠，必須是業者面對市場，要「無利賣屋」，甚至是賠錢賣屋，市場才會真正落底，但今年房市還是大吹讓利風。
2017-06-13 15:26:09 世界日報 編譯宋凌蘭／綜合報導
你是否準備申請房貸？為了避免陷入財務大麻煩，在你承諾未來30年償還貸款之前，先確定你能回答以下六個問題：
1.貸款的利率是多少？在美國，三分之一的房屋貸款人不知道貸款的利率，但是利率對你的每月還款和整體利息有很大影響。若你借31萬8000元，利率為4.23%，你的每月還款為1561元，利息總額為 56萬1833元。但若利率降至4%，每月還款為1518元，一年可省516元，利息總額則少1萬5000元。
2.利率是否浮動？浮動利率是2008年房貸危機的主因之一，因為利率上調時，很多屋主付不出房貸。房貸文件需註明貸款為固定利率，也就是不能變更，或是浮動利率，也就是跟著現行利率調整。
3.我是否支付點數？貸款人可選擇支付點數以降低利率，點數基本上就是預付利息。每貸款10萬元，你付1000元買一個點，每個點能使利率降低0.25%，若你打算在新屋長久居住，買點數可省很多利息。
每個人都對自己的家有深厚感情，所以到要賣房子時，往往期待較高的估價。但實際上，你的房子所值要看別人願付多少錢，而估價員的工作，就是估計別人願付的價值是多少。
如果估價員告訴你房子的價值低於你的期待，會是什麼原因造成的？以下是估價員認為拉低房價的主要因素：
預期房價會往下掉，不少購屋族縮手，看屋不買屋，造成北市交易時間拉長到超過2個月，但如果萬一看到喜歡的房子，該如何快速「探底價」，有網友以個人經驗分享建議直接問房仲，「出多少你會收斡旋」，這招出價接近底價的方式，不僅能保有房仲利潤空間，也讓對方覺得你有誠意，同時減少雙方議價的時間成本。
一般房仲最常講的一句話就是「如果有喜歡，都可以幫你談」，但買家若想快速探底價，網友MrEric在Ptt中分享經驗，他認為可直接反問房仲「我出多少，你會收我的斡旋」，通常房仲會告訴你，底價以上的價格，但至少不會差太遠，他舉例「如開價500萬，仲介說400收斡旋，我就說350你收不收，收就代表有機會。」
另外，MrEric建議，若不想透過房仲，可直接找管理員鎖定屋主購屋，並「明示」成交會包紅包當謝酬，通常管理員都會知道屋主底價，他曾透過管理員知道屋主底價是450萬，但房仲開價650萬，在仲介把件上架的第二天，他如願見到屋主也買下房子，並認為自己成交的關鍵在於掌握「時間速度」。(中時電子報)
【倪浩倫╱台北報導】擁有1間自己的房子，是件幸福的事。努力工作存錢，花大量時間挑選產品，若沒注意賣方在抵押權設定銀行內的其餘欠款問題，容易引起交易糾紛。消保官張英美表示，曾發生銀行希望借款人在清償房貸時，同時償還同銀行的信用貸款，否則會衍生銀行不給予清償證明的問題。
根據行政院消費者保護會統計，房屋買賣糾紛佔總糾紛事件前10名，現今房產買賣雖多有專業代書協助，民眾仍需對基本法規有所認知。
許多人認為有抵押品的房屋貸款，和無抵押品的信用貸款不相關。惟兩者若由同間銀行貸出，在買方銀行進行代償還款時，賣方銀行常會要求清償房貸外，需額外全數或部分清償信用貸款，否則不給予清償證明書或塗銷同意書，此舉會影響買方的房貸銀行放款，造成交易延遲甚至破局。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，在登記簿謄本的他項權利部內，會顯示屋主房貸銀行的抵押權設定，其中設定的金額是銀行對該房產評估的價格，通常會高於實際放貸金額2成，「若顯示金額為1000萬元，通常會給予800萬元的貸款。」
買屋成家為人生重要大事，很多人一輩子很可能就只買一次房子，從挑房子、看屋到簽約，各項大小疑難雜症通通出爐，當看屋經驗不夠、對房屋交易流程了解不深的新手購屋族，遇上受過專業訓練、舌燦蓮花的銷售人員，雙方一沒溝通得宜，很容易擦槍走火，延伸購屋交易糾紛。
看屋、選屋談不攏，大可一笑置之，當作花時間買經驗，但一旦走到簽約這一步，出了差錯，很可能賠上龐大金額，甚至買賣雙方、房屋仲介相互提告，鬧得對簿公堂，這些血淋淋的慘痛經歷，也是市面上常聽到的真實案例。想要輕鬆買好房、簽約簽得心安理得，7大簽約陷阱先見招拆招。
陷阱1─多組買方要出價、簽約要快？
房屋銷售人員為了促進成交速率，常常會以各種銷售話術讓買方簽約買進，但銷售人員隱匿沒說的事，往往才是消費者該注意的重要大事。一般消費者多半選擇委託房屋仲介買賣房屋，民眾與仲介簽署的合約，諸如斡旋單、要約書、委託銷售契約書等合約，在法律上皆歸屬於「定型化契約」。
為協助老人退休養老，合作金庫銀行日前推出商業型以房養老，推出兩週已有3宗案例，不過，業者也分析，由於長命、利率以及房屋跌價3大風險，影響多數銀行承作意願。
台灣金融研訓院今天舉辦「醫療照護與金融合作展望」研討會，合作金庫銀行副總經理陳美足以「金融業以新技術應用於醫療保健之未來趨勢」為題進行專題演講。
陳美足分享，合庫銀商業型以房養老業務，推出兩週來已有3宗案例，以估值新台幣2000萬元的房屋、貸款成數7成、貸款期間加上申貸者年齡合計需大於等於95計算，民眾申辦後，每月約有4萬元，扣除利息費用後，這筆錢可提供銀髮族每月固定金流。
所謂以房養老，即不動產逆向抵押貸款，其精神為讓有房屋卻無現金的民眾，年老時可透過將房屋抵押給銀行，換取每月固定的現金收入直到過世，之後房屋則為銀行所有。
業內人士分析，土地銀行先前受託辦理以房養老，主要偏向公益性，因此，限制業務對象須無子女，且收入較低，影響該業務開辦量。
對於現階段信託業務仍以金錢為主，業內人士分析，房屋因有維護保管的問題，例如可能發生外牆磁磚脫落砸傷人的意外，將會影響銀行承作不動產信託的意願。
根據信託公會統計，截至104年第三季底，信託總規模達新台幣7.13兆元。其中，金錢信託約4.06兆元，顯示金錢信託仍是市場主流。
台灣金融研訓院今天舉辦「醫療照護與金融合作展望」研討會，國泰世華銀行協理張齊家受邀以「金融結合醫療照護產業之展望」為題，進行專題演講。
張齊家強調，信託不是有錢人的專利，與醫療結合後，安養信託可對銀髮族以及身心障礙者提供財產管理、安養照護以及醫療給付三大服務。
張齊家表示，台灣老人平均臥病在床時間約7.2年，相對北歐臥病在床14天，而人都躺在床上了，根本沒有辦法管理財產了，因此需要安養信託。此外，身心障礙者也需要信託服務來管理財產。
莊孟翰│理財周刊796期│2015-11-26
新北市龍先生問：最近從事房仲業的朋友都在抱怨，新版不動產說明書規定房仲業者要揭露的事項太多，讓他們的工作量增加；上網Google一下內容，其中有規定「不得記載事項」，有提到不得記載實際所有權面積以外之「受益面積、銷售面積及使用面積」等名詞，請問，為何如此規定？
答：房屋面積的計算過程相當複雜，如何正確的掌握合理而實際的坪數，則是當前購屋人一大課題，因為在市中心或蛋黃區的房子，差一坪，房價就可能差了百來萬元。
過去，經常發生預售屋銷售及實際交屋後的坪數不一，亦即虛灌坪數的情形，根據內政部103年4月28日修正之預售屋買賣契約書範本所載，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2％為限(至多找補不超過2％)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。
買房都想買在最便宜、最低點，然而真的「降很大」又不免擔心羊毛出在羊身上。打開房仲網動輒降價百萬元以上的物件不勝枚舉，到底該降價到幾趴才合理？降價太多的會是問題屋嗎？
關於降價屋，好房網雜誌解答買方心中的五大疑問。第1、降價太多的房屋是不是不好？答案是「不一定」。某些屋主急售是因資金出現缺口，工作外調等因素，不代表房子本身有問題。但若開價已比市價低2成，又不屬上述急售原因，則要提高警覺房屋是否有瑕疵。
房子難賣，建商代銷紛出奇招，高雄有建案推出教友75折，桃園有建案連自備款都可跟建商貸款，訴求「免錢交屋」，中壢則有建案比照大賣場廣告，打出「買貴退差價」。
住展雜誌近日針對預售建案銷售手法進行調查，發現長期低迷下，市場出現十大銷售奇招，包括「打宗教牌」、「買貴退差價」、「直效行銷」、「放棄保證買回扣房價」、「百貨公司駐點」、「捷運站駐點」、「介紹客戶成交送獎金」、「免錢交屋」、「建案聯銷」、「與銀行合作搶攻VIP客」等。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，十大奇招中，以「宗教牌」最令人稱奇，高雄有一建案就推出「教友75折」優惠價；另外，中壢有一建案，強調若客戶在建案周邊發現更便宜的新建案，業者就退還房價差價，比照賣場廣告，推出「買貴退差價」，也讓市場眼睛一亮。
過去建案銷售，銷售人員都是在接待中心等客戶或打電話，但現在則讓銷售人員主動出擊，到人潮眾多的地方拉客人，如市場、街道，少部份甚至會到其他建案的接待中心外直接攔截看屋民眾，稱為直效行銷。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，重稅時代即將來臨，剛性需求成為支撐房市的主要動能，而雙北市換屋族比例逐年成長，今年更上升至五年來高點，其中，中古屋更是換屋族的首選，台北市中心換屋族選擇中古屋的比例更高達93%，歷年最高。
分析近五年雙北市換屋族比例變化，2011年及2012年換屋族受奢侈稅及央行限貸將換屋族「先買後賣」也算持有兩房、三房的影響，導致換屋族小幅減少，直到近三年才呈現逐年成長的趨勢，而至今年，換屋族的占比都來到了3成以上。其中，台北市中心換屋族增加幅度最高，從2013年的26%上升至到今年的34%，增加8個百分點，而市郊區從2013年的35%至今年的36%，微幅成長1個百分點，另外新北市則從2013年的27%上升至今年的30%，成長3個百分點。黃舒衛表示，房地合一稅明年即將上路，為把握最後輕稅期，換屋族紛紛出籠，其中台北市中心雖然總價較高，但今年買房在未來出售課稅時適用舊制，稅額會比明年買房適用房地合一稅低，因此更吸引換屋族前進市中心購屋，帶動輕稅購屋潮。
房市合一稅即將於明年1月1日上路，永慶房產集團契約部經理陳俊宏提醒未來將適用房地合一新制，必須由本人、配偶或未成年子女持有滿6年，完成設籍並無出租營業且有居住事實，才享有400萬元免稅的額度，規定非常嚴謹，而今年年底前購屋則是適用舊制，只要房產登記在本人、配偶或未成年子女名下，完成設籍並無出租、營業即符合自用資格，且適用房地分離，應稅額相對較低，有購屋需求的民眾，不妨積極把握輕稅黃金期，尤其雙北市總價相對較高，省稅效益將更有感。至於該如何把握輕稅黃金期呢？陳俊宏表示，房地合一是以登記完成日為基準，如果是今年底前登記就採舊制；即便現在買明年才登記完成，就適用房地合一新制，因此，一般實務上，在簽約後至過戶登記完成約還需要一個月的時間，建議有購屋需求的民眾，盡量於11月底前完成購屋，預留報稅、完稅、銀行估價對保、匯款與送地政機關過戶登記的時間，最晚在104年12月31日登記完成，就能圓滿購屋，輕鬆省稅。(時報資訊)
不少近年打算結婚成家或換屋「等房」等太久的民眾，部分買方認為現階段房價議價空間較往年高，加上年底是房地合一稅上路前最後的輕稅購屋期，市場的誠意買方也較上半年多。而對於賣方而言，由於土增稅連年上漲，年底前售屋，也能省下部分土增稅，同時更是獲利了結的好機會。
年底前購屋適用舊制，是吸引不少誠意買方的關鍵之一。（截自財政部）
詳細內容：
依內政部104年11月6日內授中辦地字第1040440467號函(如附件)，房仲業者應依委託人簽訂之委託契約條款與買方協調成交條件，若上開委託銷售價格以區間方式訂定，就委託人（賣方）而言，有最高售價之期待，房仲業者對於賣方之委售價格亦較有操作空間，但同一物件若委託不同房仲業銷售（一般委託）可能產生不同銷售價格，恐致不動產交易市場混亂，影響交易秩序。故委託銷售價格應為明確且固定之金額，尚不得以區間價格方式訂定，以避免因委託銷售價格不確定，滋生消費爭議。至於經紀業與委託人簽訂委託銷售契約後另以定型化契約條款約定變更委託銷售價格，仍應依上開規定辦理。
另按不動產經紀業管理條例第21條第1項、第2項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」是以委託銷售價格若有變更，其經紀業廣告之銷售價格應以契約變更後之價格約定條款內容刊登，始符合上開規定。
原文網址：http://land.klcg.gov.tw/news/news_more?id=208
買主數秒內就知道想不想要房子：買房是重大決定，但是BMO金融集團的「買房心理學」報告指出，八成潛在買主踏入房子幾秒鐘內，就知道房子是否適合他們。既然如此，售屋時，你應好好整理買主第一眼就看到的地方，就是玄關。屋主常在玄關放郵件、鑰匙、外套、鞋子等，看來雜亂，所以準備恰當的容器收納物品是關鍵。
中區國稅局東山稽徵所答覆：大樓管理委員會向房屋仲介業者收取帶看房屋費，係以提供公共設施服務而收費，屬加值型及非加值型營業稅法第3條銷售勞務收取之代價，應依法課徵營業稅。該所說明，近年來由於房屋交易熱絡，房屋仲介業者經常帶看房屋，大樓管理委員會為維護社區住戶環境品質，對業者收取帶看費，用以支付衍生之清潔費及電費，收費方式不一，因有銷售勞務行為，應依加值型及非加值型營業稅法第28條規定，辦理營業登記，以免受罰。
為提高民眾參考價值，聯徵中心購置住宅貸款大數據資料庫，自10月中旬起，將原先只能查詢到「區」的房貸數據，進一步開放到「路段別」；例如民眾可在網站上查到，台北市中山北路7段房屋，若向銀行辦房貸，平均放款額度有2000萬元，或台北市大安區瑞安街的房貸平均利率比鄰近的樂利路低。
聯徵中心購置住宅貸款大數據平台，自6月中旬起，開放自98年以來到今年第1季，逾100萬筆房貸資訊，在去識別化後可免費查詢，目前有近3萬筆點擊率。
除了買房民眾可參考，該平台提供的房貸貸款成數、鑑估值，最常為房仲業者引用，做為數據分析或行銷依據。
買房子，為使購屋順利，多會預付一筆金額，契約上有的寫「定金」、有的寫「訂金」，還有寫「斡旋金」，這三者有什麼不同？
房產業者表示，定金、訂金、斡旋金都是指買方要購買某一房子時的預付款項，但三者用處不同，效力更天差地遠。
定金 具法律效果
股市 不動產 新聞 
