不動產資訊

莊孟翰│理財周刊796期│2015-11-26

新北市龍先生問：最近從事房仲業的朋友都在抱怨，新版不動產說明書規定房仲業者要揭露的事項太多，讓他們的工作量增加；上網Google一下內容，其中有規定「不得記載事項」，有提到不得記載實際所有權面積以外之「受益面積、銷售面積及使用面積」等名詞，請問，為何如此規定？

答：房屋面積的計算過程相當複雜，如何正確的掌握合理而實際的坪數，則是當前購屋人一大課題，因為在市中心或蛋黃區的房子，差一坪，房價就可能差了百來萬元。

過去，經常發生預售屋銷售及實際交屋後的坪數不一，亦即虛灌坪數的情形，根據內政部103年4月28日修正之預售屋買賣契約書範本所載，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2％為限(至多找補不超過2％)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。

其次，前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3％者，買方得解除契約；此一新規定，主要在於充分保障購屋者權益。

往昔，有關坪數虛實的情況，最常發生消費者到了預售屋的銷售接待中心或接待會館，看到美美的樣品屋而心動下訂，但交屋後卻發現，怎麼房間內的坪數比當初在樣品屋看到的空間小很多，其間差異就在於樣品屋的隔間大都是薄木板，但交屋時隔間不是磚牆就是輕隔間材質，兩者厚度相差很多，以致室內面積相對縮小。

此外，房屋各區分的所有及共同使用部分面積，係依完工平面圖所標示尺寸來計算面積，並且均以共同牆壁中心為界，預售屋銷售面積則以牆壁外緣為計算標準。

一般而言，法定面積以外的建築物，大都屬違章建築，既不能辦理產權登記，更無法定效力可言，因此，賣方常會巧立名目而以「使用面積」稱之，其雖擁有使用權，但隨時都會面臨檢舉或查報拆除的命運，例如一樓及頂樓違建、天井加蓋、夾層等，皆是典型的案例；此外，常見的一樓騎樓以及商場走道部分，更會以「受益面積」來掩護其虛坪偏高之合理性。

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