不動產資訊

各界對實價登錄多數抱以正面評價，期望揭露房價有助房市交易透明，實價登錄從去年8月1日上路，至今快滿1年，但政府執行時有多項篩選條件，讓實價登錄未全部公開，其中又以採區段、識別化與篩選異常值，讓實價登錄不「實價」。 

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實價登錄尚未揭露個案

區段揭露只做半套

高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰表示，政府扣除5%異常值，讓最低與最高價的成交案無法顯示，以去頭去尾的實價登錄內容，防止哄抬價格，而又以保護個資前提，採區段與識別化揭露，透過籠統的資訊公開，忽略方位、裝潢、風水瑕疵與建商品牌，給人政策只做半套的詬病，並不利房市透明。
國立屏東商業技術學院不動產經營系系主任賴碧瑩指出，篩選異常值中的好價與壞價，為統計學的大數法則，就學理而言是正確的，但礙於輿論壓力與買賣雙方期待，政府有朝向全公開化的趨勢，屆時揭露率將有效提升，「但當所有數據毫不保留公開，如何協助民眾解讀數據，將是一大難題。」
賴碧瑩說，篩選並扣除5%異常值，較常發生在台北市，因中南部房價相對便宜，施行比率極低。其中異常值篩選內容又以超乎市場交易行情的金店面，與極具指標豪宅案較多，政府用意不外乎減少人為操作房價。

任何事情都有一體兩面，實價登錄讓宅豪價格現出原形，但是也有物件價格被莫名墊高，問題出在：買家「不察」。 這個case在新北市新店區，是一棟屋齡五年左右的名廈，最近以一坪71萬元成交，賣家好開心，因為賣得好；買家也高興，因為沒買貴。矛盾吧！屋主開高價等買方殺，很正常，但是真實行情是多少？是買方要去瞭解的，沒做功課就出手，將會買貴都不知道。在銀行做房貸的朋友說，這個個案一坪能賣到60萬元就相當賺了，最後71萬元成交，足足價高出市價二成呢！ 不要以為「買方笨」、「有錢買」就沒事，這麼離譜的成交價，影響可是相當大，因為當地房價就被偶然間的一個「你情我願」給墊高了，未來要買房子的人，都會買貴。因為經過實價登錄，這筆成交紀錄成為公開資訊，想賣房子的一方，只要上網一查，哇！太好了，一定跟著開高價。那賣不賣得成呢？想買房子的一方也上網看，喔！原來真的有這樣的行情。這時你心理會不會O.S：下一個白目者會出現嗎？ 實價登錄是還原真實房價的過渡手段，不只能壓縮仲介或投資客喊價、炒作的空間，健全房市交易，更在為未來的實價課稅做準備。政府財務赤字擴大，稅基流失是最大缺口，馬英九總統第二任期的施政目標是公平正義，要對資本利得課稅，但是沒有溝通又方法錯誤，以致於：證所稅，失敗；奢侈稅，沒效；漲電價，退縮。 土地所得暴利最大，稅當然一毛不能少，可是台灣還在用公告現值當課稅基礎，為什麼不能以買賣價格來課呢？非不能，實不為也。實價登錄是讓房價透明了，但距離真實，還有好大長的路要走。

眾所注目的房地合一制度，行政院今天完成審查，課稅稅率最高45%，免稅門檻從原本財政部規劃總價新台幣4000萬元以下改成以獲利當標準，400萬元以下免稅。

負責審查的行政院政務委員杜紫軍上午表示，草案完成審查後，將在北中南舉辦公聽會，聽取意見。若民眾多數支持，將送行政院會通過後送立法院審議；若有其他意見，會再召開審查會修正。

杜紫軍形容，草案對短期持有者從重課稅，中期持有者合理，長期持有者優惠。

課稅稅率部分，原本財政部版本將房地合一稅率按持有期間分為4級，未滿1年課35%；1年以上未滿2年30%；2年以上未滿10年課17%，如果持有超過10年為12%。

不過，行政院審查會通過的版本是持有1年以下出售課稅稅率45%；持有1年以上2年以下稅率35%；持有超過2年至10年以下為20%；持有超過10年為15%。

騎樓係指經指定在道路兩旁留設，自道路境界線至建築物地面層外牆面之法定空地，騎樓所有權係歸屬私人，但為保持道路交通便利，以供公共通行，故騎樓以供行人通行為主。

例如台北市有關騎樓使用若有妨礙交通事宜，依道路交通管理處罰條例及其他相關法令規定處罰，而就目前台北市政府頒訂騎樓使用管理要點，對騎樓之使用設有限制，茲列舉如下：

1.不得設置任何障礙物或為商業活動。 
原則上，核定有案之攤販、公車票亭可置於騎樓內，惟有妨害行人通行之虞者，則須另行移設於適當之場所。 

2.不得堆置廢棄物或利用騎樓從事修理、洗滌物品、屠宰禽畜等污染地面行為或其他影響清潔情事，違者由相關單位（如：台北市由市政府環境保護局）依廢棄物清理法告發、取締。

按騎樓所有權本屬私人所有，故騎樓所有人有權將騎樓出租予他人，惟騎樓係供行人通行之使用並不可私行挪為他用，按民法第二百四十六條規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除法，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」同法第二百四十七條亦規定：「契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時，知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。」換言之，騎樓所有權人將騎樓出租予他人，該他人自始即明知騎樓不得設置攤販仍願承租，則承租人不得事後因騎樓不得設置攤販為由而解約。又，雙方雖有騎樓之租賃關係，但因設置攤販以致影響到行人交通之不便，警察機關仍可取締，此乃公權力之行使，與私人契約之約定無涉。併予陳明。

業主是否可以攤販形式作小本生意，須先向相關單位（例如：台北市市場管理處）辦理登記，取得合法經營的執照，且須注意衛生問題，此係由衛生單位（例台北市市政府衛生局）負責檢驗管理。又，為人所垢病便是流動攤販，常佔用騎樓或街道，引發諸多民怨，因街道係公共使用物，為一般民眾所使用，不得因一人私利而擺設攤位，不僅有礙市容觀瞻，同時影響交通安全及造成行人不便，故按道路交通管理處罰條例第八十二條第三、十款規定：「利用道路為工作場所者」、「在公告禁止設攤之處擺設攤位者」責令行為人即時停止並消除障礙，且處行為人或其雇主四百元以上八百元以下罰鍰，攤架、攤棚均得沒入之。又，處罰機關依道路交通管理處罰條例第八條規定由警察機關處罰取締之。

騎樓與庇廊均指建築物地面層外牆面至道路境界線間之空間，在上方有樓層覆蓋者稱為騎樓，而祇遮蔽物覆蓋者稱為庇廊，但由於兩者所指空間及功能並無差異，故習慣上稱騎樓。

騎樓為台灣地區都市建築之特色。日據時期，台灣總督於民國25年（1936年）公布之台灣都市計畫令第三十三條規定，都市計畫區域內凡沿行政官廳所指定之道路，建築建築物者，應依照規定設置亭仔腳或類似之設備。此亭仔腳係台語我國則通稱騎樓。民國36年首次公布，54年修正公布之台灣省建築管理規則，即有商業區面臨7公尺寬以上計劃道路之建築基地，應一律設置騎樓或庇廊，否則應讓出其寬度退後建築。同時亦規定騎樓或庇廊所佔之面積，計算空地比率時，得不計入基地面積及建築面積之內，由於此一規定具有鼓勵興建騎樓之作用，因此都市之建築不設騎樓者極少。並形成台灣都市建築之特色。



設置騎之功用有二：一是在私人土地上留行人通道，可減省道路上再設人行道之必要，而節省政府之道路建築費用；二是騎樓上有遮蓋，可免行人受日晒雨淋之苦，而若以現況而言，它是提供機車停放之良好場所。但設置騎樓及鼓勵設置騎樓有一大缺點，亦即造成都市建築型態之刻板劃一。有鑑於此，民國71年修正之建築技術規則第二十八條，乃補充規定”退縮騎樓地未建築部份計入法定空地”。以平衡興建騎樓與退縮騎樓地建築之權益差別，使建築配置富有變化。



騎樓之大小依建築技術規則之規定，其寬度至少3.5公尺，扣除騎樓柱後之淨寬至少2.5公尺，淨高不得小於3公尺。詳細規定，參見台灣地區省（市）各縣市騎樓設置標準。

騎樓有兩種，一種是法定騎樓，一種是私設騎樓。還有一種看起來像是騎樓，但是實際上它的名稱叫做「門廊」，這也是要注意的。



除了法定騎樓是依法留設，其必須供公眾(意即不特定人)通行使用，若設置固定式障礙物或是一般障礙物，得由路權機關，依道路交通處罰條例逕行告發或移除。雖所有權人擁有其所有權，但對建築管理上，當初也提供了容積的獎勵，給予留設退縮的騎樓地，所以「法定騎樓」是不能占用及設置障礙。

至於私設騎樓與門廊，也都是私有產權，但是它並不是「依法」留設的騎樓，而是當初起造人自行留設的，在公法上僅能「勸導」留供公眾通行使用，尚無強制處分的餘地。所以在某些舊市區，還可以看到常常走到一半，騎樓變成店面了，因為那並不是依法留設的法定騎樓。



至於要怎麼查詢是不是法定騎樓或是其他的用途，手續有點麻煩。

1.去建管單位找原使用執照核准一樓平面圖。

2.去地政單位找測量成果圖(建物改良物平面圖)。

最快的方法是發電子信件問建管單位，那個地方是否為法定騎樓。


但是，最後是法定騎樓的話，大家都別想使用(占用)，不如透過成立管委會，來協商騎樓地的使用。