不動產資訊

中古屋產權屋況問題多，越界陽台外推頂樓增建等，可按圖比對或請人檢測，中古屋虛坪少，單價、總價相對便宜，因而吸引不少預算有限的購屋族，不過中古屋常因「產權不明」與「屋況瑕疵」等問題引發爭議，不論是透過房屋仲介，亦或直接與屋主購屋的民眾，事前都要多加留意，才能避免糾紛。

中古屋房價相對便宜，但也容易有屋況瑕疵等問題，看屋時要特別仔細。

中古屋交易糾紛頻傳，讓不少民眾心生畏懼，擔心花了畢生心血卻買到凶宅或輻射屋，不僅難以解約，住起來也不安心。太平洋房屋石牌直營店店長鄭哲文建議，當民眾購屋前對屋況有疑慮，除了可請屋主提供相關證明、上網查詢，也可自費委託專業人員進行檢測。

氯離子檢測須挖洞
不過如氯離子含量檢測，因須挖洞檢測，屋主不一定同意，因此可在合約上註明當氯離子超摽時，雙方同意無條件解約。此外，也可多詢問左右鄰居，除了可了解社區形態與周邊環境外，也能了解是否曾發生意外事故，避免買到凶宅。

房地合一課稅是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課的目的。

房地合一稅制取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。房地合一稅已於2015年6月5日經立法院三讀通過，訂於2016年1月1日實施。

房地合一稅

民眾查詢國內房價資訊，將再新增一管道。聯徵中心今(18)日宣布，完成「購置住宅貸款統計資訊」應用平台，透過大數據交叉分析，民眾將來只須進入資料開放專區，就可查到區域貸放成數、核貸利率、鑑價情形等，是繼內政部實價登錄之後，另一瞭解國內房價資訊的途徑。

　　從聯徵中心的統計來看，今(104)年首季新增房貸樣本數為3.43萬戶，為101年首季以來，單季的最低紀錄，且就趨勢線型來看，國內房貸平均利率逐步上升，平均核貸成數也比先前下降。

　　以今年首季來看，台北市平均每戶銀行約核訂2,260萬元，但貸款成數僅約6成，每戶房貸約1,356萬元，等於客戶自備款要上千萬元，而平均房貸利率約2.07%。目前全國僅剩雲林縣平均房貸利率在2%以下，僅1.89%，其餘各縣市幾乎都逾2%。

　　聯徵中心認為，過去民眾若想購買總價1,000萬元的電梯大樓，若沒有房仲的協助，較難掌握房貸金額、利率條件，以及銀行對於區域的房屋鑑價情形。當此資料庫開放後，不只民眾適用，不動產業者若要推案，也能整理出銀行每一季對行政區域的每坪鑑價情形，瞭解產品定位後，更能符合購屋者的需求。

　　不過，聯徵中心所提供的房價相關資料，調查來源為銀行端，與內政部的實價登錄不同，若購屋者未辦理貸款，該筆房價就無法顯示。此外，聯徵中心同步建置「產業財務統計資訊」，採取全台3.5萬家經會計師簽證的年度企業財報，以及16萬家與銀行借款往來的企業戶，分析相關產業的獲利率、授信餘額、逾放比等，有助於觀察各產業的景氣狀況。

與綜合所得稅稅率比較，房地合一課稅制施行後，出售房產的利得稅負最高亦達到45%。不過，與一般所得不同之處在於，房產利得稅率不是一成不變，而是根據持有期間長短，決定稅負輕重，持有超過十年以上，可按最低稅率15%繳稅。

立法院通過的所得稅法部分條文修正草案，有關房地合一課稅制的一般性稅率（即非自用住宅），依據所有權人為企業或個人、身分是境內居住者或非境內居住者，以及持有房產期間長短，分別訂有二到四級高、低不同的稅率。

以個人為例，境內居住者的適用稅率與「非境內居住者」相比，稅率級距不僅較多，還可擁有長期持有的輕稅選擇；而非境內居住者因其適用稅率的分級較少，在台售屋利得稅負，平均會較居住者為重。

依據稅法，境內居住者適用的房地合一稅率共分四級，按其持有不動產年限依序是：期間未達一年，稅率45%；持有一年以上、未達二年的稅率是35%；持有二年以上、未達十年為20%；持有超過十年才出售，稅率降至15%。

非境內居住者出售在台持有的不動產，利得稅率只有二級，持有期不滿一年，會被課以45%最高稅率；持有超過一年，稅率降為35%。

房地合一制完成立法，明年1月1日起實施。經濟日報製作「解碼房地合一稅」系列報導，介紹攸關房產移轉稅負的重要制度，分別從基礎篇、實務篇與因應篇，詳細解碼房地合一制，輔助讀者在明年新制施行後，充分掌握並瞭解自身的稅負權益。

①去年1月2日後取得、持有不滿二年出售

②明年1月1日後購入 依房地合一制課利得稅

不是所有出售房產的人，都要適用房地合一課稅新制。新法明訂，合一課稅新制明（2016）年1月1日開始實施，買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產，才是房地合一新制的目標對象。

「自用住宅」可以算是未來房地合一課稅制下最受禮遇的課稅房屋，不僅可獨享400萬元的免稅額，超過免稅額部分的獲利，即使必須按10%稅率課稅，若是售屋目的為換屋時，還可以再透過優厚的重購退稅機制，將售屋利得稅負一舉化為烏有。

舊制之下，重購退稅機制原本即已存在，但是合一課稅新制施行時，重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時，只能價格愈換愈貴，或面積愈換愈大，而是符合「自用住宅」以及「二年內重購」的要件，就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅。

先以「二年內重購」為例，換屋者不管是先買新屋、再賣舊屋，或是先賣舊屋、再買新屋，買與賣相距的時間都在二年以內完成，就達到基本退稅要件。

再來則是「自用住宅」的定義，與舊制不同的是，合一課稅新制對於自用住宅的要求，分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻，即：夫或妻及未成年子女需完成設籍，持有並做自用住宅使用的年限要連續滿六年，六年期間不能營業也不能出租。

必須強調的是，準備出售的舊屋或購入的新屋，都要符合新制對「自用住宅」的要求，才算具備新制重購退稅的申請資格。

明（2016）年起施行的房地合一課稅新制，利得計算方式與舊制最大的不同，就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵，且不論售價、成本與獲利，均是以實價為主。

其次，則是合一課稅後，售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得，在每年的5月合併辦理結算申報繳稅，而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內，自動向國稅局辦理申報納稅。

總結來說，新制施行後，不動產利得所需掌握的三大原則，即：「房地合一、實價計徵、分離課稅」，其計稅公式則為：利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率；如出售房產為符合要件的自用住宅，還可以再加扣400萬元免稅額。

舉例來說，甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產，做自用住宅使用，但2020年時決定舉家遷往海外定居，同時將A房產以2,500萬元的價格出售。

明（2015）年1月1日房地合一課稅制施行後，出售自用住宅的獲利，享有400萬元免稅額優惠，即使獲利超過400萬元時，課徵稅率亦只有單一稅率10%。

對持有自用住宅者而言，房地合一制施行後，不僅享有特殊的「免稅額」優惠，適用稅率亦最低，售屋稅負遠較一般房產最低15%、最高45%為輕。

不過並非所有自用住宅，未來都要按照新制合一課稅。明年房地利得合一課稅時，自用住宅的售屋利得究竟是按新制或舊制課稅，應是出售自用住宅者在售出房產時，需要優先正確判別的事項，如此才能正確辦理申報。

強制按新制繳納售屋利得稅的「自用住宅」，有取得時點的限制，即只有：明年1月1日以後購入，做自用住宅使用的房產；以及2014年1月2日以後取得，且持有未滿二年出售的自住房產。

不在這兩個時點內取得（或出售）的不動產，房產用途即使是自用住宅，按規定，售屋利得需按舊制課徵，維持現狀不必合一課稅，即土地部分只課徵土地增值稅；而房屋利得則需繳納財產交易所得稅。

房地合一稅制5日三讀，明年賣屋、賣地適用新制的自然人，一定要特別注意報稅的時間。舊制的房屋交易所得是要等到隔年5月，和個人綜合所得稅合併申報；房地合一新制採分離課稅，所有權完成移轉登記約一個月內就得完成申報並繳稅。

你要知道的四件事

中國時報【李忠一╱宜蘭報導】

農委會力促在今年6月底前，完成非農民禁買農舍的修法；全台農舍最多的宜蘭縣，首當其衝。昨日，消息傳出，宜蘭縣政府農業處大表贊同；但當地房仲業者直言，照此方向修法，農舍市場雖不致崩盤，但脫手困難，「農舍百分之百會跌！」

在宜蘭從事房地產業的林姓房仲表示，由於現行法令並未禁止買賣農舍者須具備農民身分，因此，農舍買家「100個找不到5個農民」。