不動產資訊

在一個強勁的房市，如果房子定價恰當、狀況良好，應在上市頭六周就可賣掉。如果賣不掉，很多賣家會感到挫折，特別是若經紀人開始鼓吹降價。

2015/09/10
記者林淑慧／台北報導

房地合一稅明年上路，試算系統首度出爐。財政部中區國稅局昨（9）日表示，房地合一稅正式上線，方便民眾自行試算新制房地合一稅的稅額，民眾只要上網輸入必要條件，就能享有政府幫忙算稅額的貼心服務。

文／林奇芬

房地產的景氣循環，遠比股市要長得多，動輒10年以上的多頭、10年以上的空頭。買屋不如租屋，正是現階段你可以採取的策略。

我還記得1999年我在Smart雜誌工作時，我們製作了一個專題「買屋不如租屋」，當時台灣房市已歷經近10年修正，卻還看不到曙光。房市低迷、房價低檔盤旋、房租比房貸便宜，那時，買屋顯然不是個聰明的選擇。

不過這個情況到2003年之後，開始改變了。2003年歷經SARS風暴，股市暴跌、房地產也跳樓大拍賣，恐慌性殺出後，反而讓房市落底，開始展開回升行情，並一直持續到2014年，總計11年多頭時光，房價漲幅至少一倍以上。

從1989年高峰到2003年谷底，上波房市修正期長達14年，從2003到2014年房市多頭行情啟動，時間長達10年之久。房地產一次景氣循環的時間，比經濟景氣、股市多空要更長得多。因此，這波房市下修，不用擔心一、二年內可以完成。

財政部規定，納稅人訂立不動產移轉契約，向稅捐機關申報土地增值稅或契稅時應貼繳印花稅，一旦契約在向地政機關申請物權登記前，因故解除時，已繳納印花稅除「適用法令錯誤」或「計算錯誤」外，不得申請退還。

財政部提醒納稅人，訂立移轉契約時，要事先考慮清楚，以免移轉不成，已納稅款將無法追回。

原文網址

圖／經濟日報提供

分享

 

房地合一新制明（2016）年施行後，換屋重購退稅機制管制趨嚴。適用新制的房產在申請重購退稅後，五年內再行移轉或改變做非自用住宅使用，原先申請的退稅款將被全數追繳；適用舊制的房產，取得因重購退還的已納所得稅款後，則無後續管控的追繳機制。

舉例來說，甲在2016年購入A屋做自用住宅使用，隔年出售A屋，繳納新制房地合一所得稅50萬元。不久，甲再在2018年買B屋，且B屋的買價高於A屋，符合重購退稅要件，甲獲准退還重購自用住宅前出售A屋所納的50萬元所得稅。

北市因應房屋稅條例第5條修正提高非住家用房屋稅率，依同條例第6條規定，配合修正「臺北市房屋稅徵收自治條例」，於103年11月3日公布，自103年7月1日起施行，適用於104年開徵之房屋稅。經實施後檢討，為期課稅更合理公平及簡化稽徵作業，北市府將提案就特殊情形的住家用房屋明訂單一稅率，且不納入該市非自住的其他供住家用房屋戶數計算。

台北市稅捐處表示，為合理課稅及因應稽徵實務需要，已提案修正「台北市房屋稅徵收自治條例」第4條稅率相關規定，明訂下列非具囤房性質及公同共有房屋，採單一稅率：

一、為鼓勵私人多餘閒置住宅釋出，並減緩政府興建社會住宅的壓力，增訂出租予符合本市社會住宅承租資格者供住家用房屋的稅率為1.5%。

二、為鼓勵企業及公營事業提供勞工宿舍以照顧其勞工，參照土地稅法第17條第2項適用自用住宅用地優惠稅率的精神，增訂其適用的房屋稅率為1.5%。

好房網News編輯中心／整理報導

想買房子？除了直接看房子想必大家都會比個價，不過超過一○六萬筆的實價登錄，卻遭外界批評宛如「虛價」，主要就是並不是每一筆交易都有呈現，加上許多人會看卻不懂，導致一個路段一差可能好幾萬，其實房仲業者表示，查出真正價格並不難，掌握「置中」「特殊」「時間」三口訣，別懷疑每坪少了50萬，不是不可能！

一般人進入實價登錄，首先當然就會鍵入想買的區域，但是路段、屋齡、樓層、面積....這麼多條件，怎麼看怎麼比呢？

第一個口訣「置中」 專家說靠這個口訣，就可以省下許多冤枉功夫，因為排除最高及最低行情，不僅免除了可能出現的「假登錄」，也讓自己知道可殺價的條件，但是別忘了多數屋主仍舊希望自己房子賣高，所以拿出中間價格帶，也可讓雙方了解那一個路段條件相近房屋的行情水準。

第二個口訣「特殊」 如果看到「偏離市場」的價格，別忘了看看備註欄，內政部地政司解釋，除了一般交易行為之外，至今還是有不少親友交易、贈與、民俗風情等特殊案，這個時候別太高興，因為此類型資訊通常會在備註欄加註。

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

房市現在「水清無魚」，多頭總司令顏炳立斷言，房市恐緩跌10年，連台經院都示警，房價將面臨3~5年的價格修正。部分民眾看準時機想進場買房，無奈卻漫天砍價，導致「煮熟的鴨子飛了」，專家建議，儘管這時買房，議價空間增加，但還是得掌握幾點技巧，才能趁著低檔順利成交。

儘管房價出現鬆動，但專家建議，千萬不要胡亂殺價，否則就是把機會白白讓給了別人。「買房就從房價的7折開始殺」，有民眾遵照房產專家的建議，結果卻嘔死了。天時地利不動產總經理張欣民在其部落格分享，有朋友聽從專家的建議，直接大砍價格，也不肯聽房仲的建議加點價，結果看中的房子就被別人以稍高的價格買走了。

張欣民表示，買方不願買在高點想多殺價，但多數賣方並不急著「跳樓大拍賣」，因此上述的情形便一再上演，但這時候想買房，議價還是不能馬虎，必須掌握幾點技巧。

首先，要多比較實價登錄資訊，特別是近3年內完工的新成屋。以美河市為例，每坪最高價可到64萬，最低則是27萬，同個社區可能因樓層、不同棟，1坪有30幾萬的落差，如果能實際了解，就能明確掌握殺價的空間。

朴子市洪先生問：繼承人之一已按應繼分繳納遺產稅，對於其他繼承人尚未繳清遺產稅是否仍負有納稅義務？

南區國稅局嘉義縣分局答覆：遺產稅納稅義務人如為繼承人，且繼承人為兩人以上時，可依規定向國稅局申請按法定應繼分分單繳納，惟在遺產分割前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，全體公同共有人對應納稅捐仍負連帶責任，故如繼承人之一依法申請按應繼分分單，經國稅局核准，並就該分單稅款繳納完竣後，對尚未繳清遺產稅，仍負有連帶納稅義務責任。籲請遺產稅納稅義務人，應儘速於繳納期限內，繳清稅款，避免逾期未繳納，遭移送行政執行，並加徵滯納金及利息。

原文網址

發表於 2015-09-05 好房網News記者陳佑婷／整理報導

全台房屋交易量萎縮，住過的老舊公寓更是不好賣，如果此時想換屋，一定得把舊公寓賣掉怎麼辦？專家建議，除了將房屋門面打理好之外，所有房屋瑕疵修繕都留下紀錄，再以合理價格開價，一定能夠順利成交。

老舊公寓不好賣，專家分享脫手秘技，保證順利成交。(好房網NEWS記者林美欣攝影)

根據永慶房屋調查，全台8月中古屋交易量縮13％，買氣冷颼颼，那麼又老又舊的公寓，要怎麼賣個好價錢？房市專家Sway在新聞節目中建議，首先要自費將公寓一樓大門修好，樓梯間也重新粉刷乾淨，保持一個好賣相。

房產專家Sway建議先自費裝修門面，並記得留下房屋修繕紀錄。

房客退租時，未將住房打理乾淨，房東如何因應？華諮處房屋理財教育部日前表示，房東可在房客租約到期最後一天，交還鑰匙時進行驗收，如房客未做好基本的清潔工作，可請房客打掃，或建議請清潔人員代勞，事後，房東再將清潔費用從訂金中扣除。

芝加哥租客權益規定，房東應在租客搬走後45天內，退回租客的押金，但可能扣除未付租金或租客造成的非自然耗損所需維修費用。華諮處房屋理財教育部主任陳麗君表示，他們最常接到有關非自然耗損的損毀，就是租客抽菸將地毯燒出個洞，或是菸頭將桌面燒出痕跡。

陳麗君指出，房東在租客搬走後的30天內，應以書面通知租客造成的損毀，並報上實際或估計維修成本。但房東不能向租客收取自然耗損的維修費用，如爐頭老舊不堪使用等。

有關退租時的清潔問題，芝加哥租客權益中並沒有明文規定，房東可建議租客打掃乾淨，如果租客不願意，再建議請清潔人員打掃，房東需有具體的清潔費用收據，再從押金中扣除，但這是不成文的規定。

一、國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛，而可歸責於國內經紀業之事由者，得檢附具體個案資料送請經紀業所在地直轄市、縣(市)政府查明處理；並得向經紀業者、消費者保護團體、消費者服務中心、消保官申訴，或向直轄市或縣 (市) 消費爭議調解委員會申請調解。

二、涉及跨國消費之糾紛，消費者可填寫申訴書逕送消費者保護機關(單位)，或者進行線上申訴(http://www.cpc.ey.gov.tw)，相關機關(單位)收到申訴案件後，將函轉外交部轉請我駐外單位協助處理。另外，外交部領事事務局已蒐集各國(地區)消費者保護機構之申訴管道，消費者可至該局網站(http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1)瀏覽「各國暨各地區旅遊及消費者保護資訊」，查詢該國之「消費者保護機構」，並自行檢具申訴資料或透過經紀業之協助，向國外企業經營者所在地之國家進行申訴，或另依該不動產當地之相關法令規定處理。

原文網址

經紀業從事國外不動產之仲介業務，應充分調查及了解當地不動產之特性、相關法令，俾提供國內消費者周延完整的資訊，作為消費者交易決定之參考，並應遵守不動產經紀業管理條例、消費者保護法及公平交易法等相關規定，其重要業務責任如下：
一、依不動產經紀業管理條例第21條、第22條、第23條、第24條之2及第26條規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，且其廣告應與事實相符，交易過程之重要文件，應由經紀人簽章，並製作不動產說明書向購屋者解說，及應提供買受人關於該不動產必要之資訊(例如：當地實際交易價格、取得不動產產權性質、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等)，倘有可歸責於經紀業或經紀人員之事由，致交易當事人受損害者，由該經紀業負賠償責任或與經紀人員負連帶賠償責任；並得由主管機關視業者違規情形，依第29條規定予以裁罰。
二、又依消費者保護法第4條及第22條規定，企業經營者應提供消費者充分與正確之資訊，並應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。倘經紀業提供之服務有損害消費者財產之虞者，主管機關應依第33條規定對業者進行調查，經調查結果確有損害之虞，應依第36條規定命其限期改善，必要時得命其停止該仲介服務之提供。經紀業違反該命令者，由主管機關依第58條規定，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
三、依公平交易法第25條、第30條及第42條規定，事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，違反者，得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；若違反該法之規定，致侵害他人權益者，事業應負損害賠償責任。是以，經紀業仲介國外不動產過程，如涉有影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，自得視具體個案情形移送公平交易委員會依上開規定查處。

原文網址

房地產市場向下，法拍屋陸續增加，準備好進場了嗎？

發表於 2015-09-05 好房網News記者賈蓉／整理報導

你家也是「賠錢第一排」嗎？專家分析，向來受到民眾喜愛的軌道、商圈概念宅，因價格漲得太高、人潮過於洶湧，導致環境太吵雜，民眾入住後就會發現「不好住」、「利多變嫌惡設施」，想要脫手十分不容易。

重大建設向來是房價燙金保證，不過專家認為這些地段都是「賠錢第一排」。（好房網資料中心）

建設題材向來是房市票房保證，無論是「到站就到家」的捷運宅，或是擁有「無敵棟距」的學區宅，都是許多民眾喜愛的保值標的，不過房屋專家SWAY認為這些「黃金第一排」其實風險大，民眾購屋還是退而求其次，選擇第二排、第三排，才不會「買完捶心肝」。

安和自辦重劃區曾挖出距今4800年前的史前人骨。 圖／市府提供

分享

 

台中市安和自辦重劃費時8到10年，4年前已完工開始配地，被看好是下個豪宅區，但近期挖出4800年前人骨，不少建案因搶救史前遺址暫緩，昨又傳出重劃作業無效判決，雖未定讞，建商仍大嘆真是多災多難。

安和自辦重劃占地55公頃，屬於「單元一」，地點在裕元花園酒店周邊，靠近安和路、台灣大道交叉口，目前市值每坪上看45萬元，部分地區地價更高，該區域透天別墅入門價4500萬元起跳，大樓新成屋每坪開價最少30萬元。

安和自辦重劃區遭法院判決無效，但全案尚未定讞。 記者洪上元／攝影

分享

 

台中市安和自辦重劃區已完成4年，但5名地主不滿重劃過程有瑕疵提起訴訟，台中高分院昨認為，台中市府未實質審查，二審判決重劃作業無效，全案未定讞。

這項判決衝擊近900名地主權益，事關面積超過55公頃、市值數百億元的土地分配；二審無效判決猶如震撼彈，嚇壞地主與建商及台中市地政局承辦官員。

市場近期動盪激烈，傳出不少民眾打算賣屋變現，以補足其他市場的缺口，其實多家銀行都有推出理財型房貸，利率最低1.98%起，實現民眾對不動產變動產的需求。

根據內政部營建署公布「104年度第1季房價負擔能力指標統計成果」，房價所得比為8.46倍，其中臺北市房價所得比更高達16.16倍。

也就是，若要在台北市購屋需要16年不吃不喝才買得起，然而，許多人為了擺脫房貸沉重壓力，大多急著繳房貸，讓資金長期卡在房貸上、周轉不靈光，反而成為屋奴。

理專建議，可將房貸已償還的本金，轉化為可再次活用的理財額度，滿足臨時資金需求，還能利用融資、借貸、質押等槓桿，達成資產成長的目標。

2015年09月02日 17:08 【時報記者郭鴻慧台北報導】

全球各地暖化現象日趨嚴重，有鑑於此，台灣房屋智庫針對來店客舉辦「住宅環境決策」大調查。調查結果，有75.8%的民眾購屋，希望住宅環境的綠化程度高(包括住宅環境外部與內部)，有67.4%的民眾，願意以較高預算，購買有公園、樹海或社區綠覆率高的住宅。

 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，現代人工作忙碌且多待在都市水泥大樓林立的叢林中，有綠樹成蔭或是廣闊的公園環境相對吸引購屋者目光。根據調查發現，有75.8％的民眾購屋時會在意住宅環境的綠化程度高。針對住宅外部環境中，有67.4%的人，會考慮以較高預算，購買有公園、樹海或社區綠覆率高的住宅，其中臨有樹海、近公園、社區庭園綠化造景規劃的住宅都相當吸引購屋者，分別占比78.4%、73.9%、68.1%。因此對於屋主來說，住宅外部綠化環境，對購屋者而言，都相對具有吸引力，未來轉手性也較高。

進一步觀察台灣房屋全台待售物件中，關鍵字有「公園」的物件點閱率，發現五都中以台中市的購屋者最在意購屋時，周邊要有綠化空間，點閱率達29.3%，其次為台北市的購屋者，點閱率達26.9%。張旭嵐分析，台中市草悟道由科博館開始，穿過公益路的藝文廣場，再接續到美術館長達3.6公里的藝術綠帶，結合樹蔭、綠地和戶外不定期推出的藝文活動，加上科博館、勤美誠品與美術館三大休閒空間的機能加持，沿線出現不少高價住宅，中古大樓單價「3」字頭不在少數，與西區均價每坪18.4萬相較之下，草悟道周邊均價每坪22.５萬高出22.3%，具備拉抬力道。而台北市著名的樹海大道-敦化沿線除了豪宅聚落打造出歐風景觀，綠蔭也為敦南商圈留下行人悠閒駐足的商機，沿線大樓均價高達每坪93.5萬。(時報資訊)

原文網址

歷任農委會高層已有兩位被報導擁有豪華農舍，聲稱作為退休居住。學者呼籲，應清楚定義農用；農委會認為，未來政策遲早要討論農用是否要有產銷之實。

農業委員會主委陳保基今年一直堅持要推動「農業用地興建農舍辦法」修正，全案進入公告前置作業期，公告後，買賣農舍必須是農民或有務農之實。

媒體報導，農委會副主委沙志一在4年前由妻子買了農舍與農地，建了豪華農舍。沙志一說，願意配合地方政府稽查改正。更久之前，則是前農委會主委蘇嘉全也被做了類似報導，後來他將農舍捐出。

多位學者支持陳保基推動農地改革，防止買農地送農舍、買農舍送農地的惡況持續發展下去。不過，學界也質疑，政策改革沒有真正朝農地「農用」之實推進，就是農用要有農業產銷之實才算數。