莊孟翰│理財周刊800期│2015-12-25

問：台北市政府最近公布調高「公告地價」及「公告現值」，會有哪些影響？

呂原富、張秀滿│理財周刊799期│2015-12-18

房地合一之後，房價到底會往上還是會往下呢？以國家及人民的利益來思考，首先，房地合一是基於「獲利」才要課稅的精神。

2015-12-27 23:16 經濟日報 記者吳靜君╱即時報導

房市健全、居住正義，成了總統候選人辯論交鋒的重要議題，財政部今天說明，為使房市正常發展，落實居住正義，財部已有動作，自2009年起就提出租稅相關措施，穩定不動產市場。

財政部今天表示，為使房市正常發展，落實居住正義加強清查農舍用地、查緝不動產炒作投機，包含請各地方稅稽徵機關加強清查農舍所在土地是否違規使用或與農業經營無關，經統計2009年7月至2015年9月底清查6萬249筆，依法改課地價稅補徵稅額約2.47億元。

各地區國稅局也針對不動產短期炒作、大額交易及購置預售屋，包含紅單加強查核，按實價課稅，維護租稅公平，減少房市投機。自2010年10月至今年10月底查獲1萬71件，補徵綜合所得稅約55.29億元。

合理化房屋稅負方面，財部覈實評定房屋現值，請各直轄市、縣(市)政府覈實評定房屋標準價格，自2014年度起，納入中央對直轄市、縣市政府增減一般性補助款及本部對地方稅稽徵機關稽徵業務之考核項目，以提高各直轄市及縣(市)政府配合度並落實執行。

增加非自住房屋所有權人之持有成本，自去年修正公布房屋稅條例提高非自住之住家用房屋稅稅率，及增訂各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率之規定，以增加非自住房屋所有人之持有成本。

2015-12-25 13:14 經濟日報 記者游智文╱即時報導

奢侈稅退場倒數計時，回顧政策上路四年多來，雖讓房市交易降溫，卻助長了農地、工業土地的投機炒作，影響層面更大。如此結果或許是始料未及，卻也提醒政府未來制定政策應更謹慎。

奢侈稅在2011年初高房價成為民怨之首的氛圍下推出，在民氣可用下，財政部2月初提出方案，2月24日向馬總統報告，4月15日就三讀通過，前後不到三個月。

但如此迎合民意、倉促推出的政策，上路後問題一大堆。房市交易確實冷了，短進短出的投機客也幾乎立即從市場消失了，然而由於奢侈稅將農地、工業用地等非都市計畫土地排除在外，大批炒樓資金從大台北外移，不但宜蘭、花東農地驚人飆漲，各地工業區土地也炒翻天。

農地炒作讓想種田的買不起田地，工業地炒作則是讓想蓋工廠的蓋不了廠房。前者讓各界擔心後代子孫糧食問題，後者影響更直接，在投資不振下，國內經濟景氣每下愈況。

奢侈稅制定不完善帶來的後遺症還不僅於此。當初政策擬定為免「錯殺」無辜，列出不少排除條款，包括自住、因工作因素賣屋可免課奢侈稅等，對專業投資客來說，這些是鑽漏洞逃稅的管道，但不少一般自住民眾並不清楚其中眉角，以為只要自住，二年內賣出可以免稅，卻不知若是曾短暫出租、借公司登記使用等都不適用「自住」定義，仍被課重稅；如果當初沒有排除條款，就不會賣屋，也不會被課到。

2015-12-25 〔記者徐義平／台北報導〕

房市交易凍，中古屋買賣急降溫。根據房仲業推估，以今年全國買賣移轉棟數頂多二十七萬餘棟（與戶相當），扣除住宅使用執照約九．二萬戶，也就是新屋交屋部分，中古屋買賣竟不到十八萬棟，創二十四年調查以來新低紀錄。

中信房屋副總經理劉天仁指出，就算今年全國買賣移轉棟數站穩二十七萬棟關卡，沒創下二十四年調查以來新低，也是第二低紀錄；中古屋買賣也跟著降溫，推估不到十八萬戶，比二○○一年約二十一萬戶更慘，創下調查以來最低。

買賣方對價格落差達三成

根據中信房屋購屋意向調查，目前有意購屋民眾中高達三十六．五％是以實價揭露的八折出價，但反觀售屋者，有高達四十八．一％屋主是以高出實價一成當作開價，顯示買賣雙方至少存在三成的價格落差。劉天仁說，這就是房市買氣停滯主因。

另根據中信房屋第四季住宅指數調查，有三十八．五％的受訪者認為明年上半年就可看到房市景氣落底；三十三．七％認為明年下半年才會落底；也有約二十七．九％認為要拖到二○一七年才會落底。

2015-12-25 22:32 經濟日報 記者韓化宇╱即時報導

金管會主委曾銘宗今（25）日證實，金管會將取消對不動產授信集中度的管控措施，未來交由銀行自行管控。據了解，最快下周、最慢1月4日左右，金管會將正式對外發布。

對於金管會的鬆綁措施，不動產授信集中度較高的中小型銀行大聲叫好。一名民營銀行的主管表示，該行因房貸餘額占總放款的比例，接近金管會規定的30%上限，只能無奈推掉登門要申請房貸的客戶。如果金管會能解除緊箍咒，「是非常令人振奮的消息！」

金管會約四年前推出不動產授信集中度管制，係指購置住宅（含修繕）貸款餘額前十名銀行，占總放款比率不得高於30%，其餘不得逾40%；建築放款占總放款比率，前十名銀行不得超過10%、其餘不得逾15%。

曾銘宗表示，金管會當初制定該管控措施，並非為了打房，而是替銀行做風險管控。惟目前銀行的資產品質是史上最佳，全體銀行逾放比率僅0.24%、呆帳覆蓋率高達550%，既然銀行體質大幅改善，金管會便將風險管控的工作，交由銀行自行處理。

值得注意的是，金管會近期大幅鬆綁銀行不動產授信限制，除放寬集中度管制，金管會也計畫將海外不動產授信，排除在銀行法72之2條之外（銀行辦理住宅及企業建築放款總額，不得超過存款加金融債券發售額的30%），讓銀行有更大能量衝刺不動產授信業務。

2015-12-26 03:35 聯合報 記者段鴻裕、邱奕寧／連線報導

花蓮縣長傅崐萁昨天在他一手重新打造的太平洋公園舉行就職6周年典禮，闡述施政。 記者段鴻裕／攝影

花蓮縣長傅崐萁砲轟台北市推出的公共住宅，讓青年每月背負2萬多元房租，卻「當了一輩子的房客」，還以「住者有其居」來誤導青年，真是天大笑話，而且連選總統的也這樣講，讓他痛心並質疑他們的施政高度？

台北市副市長林欽榮辦公室回應，花蓮沒有都更壓力，但都更對北市是很沈重的壓力。北市府計畫以1400億元推動公宅，期許未來中央在土地取得與稅制調整提供更多幫助，協助降低興建成本。公共住宅本意希望讓剛出社會的年輕人，在經濟尚未站穩時，幫助他們度過這段過渡期，經過3年或6年，等到年輕人有能力，就可在外找到更適合的房子。

傅崐萁在就職6周年典禮，提及每戶250萬元賣斷式青年住宅的「花蓮經驗」，但他看到台北市推出的「住者有其居」政策，覺得非常痛心。

他說，台北市政府聲明要在4年以1400億元推出2萬戶公共住宅，每戶每月要繳1萬8千元至2萬5千元的租金。

2015-12-23 13:28 聯合報 記者江碩涵╱即時報導

2015年快要結束了，房仲業普遍認為，今年國內房市進入嚴冬、景氣瞬間冰凍，近年來政府為了解決高房價問題，陸續祭出選擇性信用管制、奢侈稅、囤房稅等各項打房措施，加上房地合一稅改，試圖挽回民心。

房仲公會全聯會由全國各縣市公會理事長票選出2015年度房地產市場十大新聞：

2015年房市10大新聞：

1、房地合一稅修法通過，2016元旦實施

2、7月1日起全國容積獎勵上限規定上路

2015-12-23 03:38:22 聯合報 記者沈婉玉／專題報導

請問未來總統：我們的住居，誰的正義？ 圖／聯合報提供

政大地政系教授張金鶚。 聯合報資料照片

政大地政系教授張金鶚指出，要實現居住正義，高房價是無可迴避的問題。總統候選人應清楚告訴選民，未來要用什麼政策來整頓房市，讓房價在合理、可控制的範圍內下跌，使民眾可支配所得增加，以提振內需消費，並促進經濟成長。

檢視三黨總統候選人的住宅政策，張金鶚批評，三黨都避重就輕，沒有對症下藥，無法實現居住正義。

2015-12-21 04:34:24 Upaper 中央社

日本租屋多透過仲介辦理，不動產公司窗外總是布滿廣告。 中央社

東京share house夯，年輕人找室友學外語 也有分租給志在當漫畫家的年輕人，而老年人甚至透過share house 概念，找「墓友」，日本分租型態可說是花樣百出。

1990年代的日本就有 roomshare一詞，這幾年較常被媒體報導的則是「share house」。日本有專門的share house網站，上面有各種型態的share house提供選擇。有的專門號召單親媽媽，有的徵求想當程式設計師者入住。

2015年12月19日 04:10工商時報 記者蔡惠芳、龍益雲／台北報導

機場捷運A7體育大學站的林口合宜住宅，內政部營建署承諾民國104年底要完工交屋的支票，恐怕要跳票了！4家得標建商與4,800戶承購戶，因為這兩天桃園市長鄭文燦突然拋出興建第4座立體連通空橋要求，面臨交不了屋、入不了帳，4,800戶家庭無法依計畫時間搬進新家的窘境。

林口合宜宅的建商透露，現在就像「夾心餅乾」，因為營建署規定今年底必須取得使用執照和交屋，但桃園市府又丟出第4座空橋工程沒完工、不得核發使照的難題。使照卡關，今年底確定無法交屋。

建商透露，營建署推出的林口機場捷運A7站合宜宅，由麗寶機構、名軒開發、遠雄建設、皇翔建設4家得標，在9.81公頃基地上，共興建4,800戶；目前遠雄、皇翔2處合宜宅已完工、申請使用執照；麗寶、名軒2處預計明年農曆年前完工並申請使照。

不過，建商透露，這兩天鄭文燦突然丟出第4座連接到A7站的立體連通空橋工程，要求4家建商必須要做好，否則不得核發使照，且建商若拖延1天沒拿到使照就開罰1天，延遲的第1個月每日開罰5萬元，第二個月起每日加倍到10萬元，罰款時間並無上限，讓建商十分錯愕。

2015-12-18 17:50 經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

林口A7合宜住宅使照卡關，地方政府槓中央、建商進退兩難;合宜住宅建商指出，按照使照核發條件，合宜住宅只要主體完成、招標內容規定四座基地內的三座空橋完工（都審核發下來施作完成後，直接申報竣工即可，已有兩家建商獲得桃園市都發局同意竣工申請），以及無路損證明文件等三大條件完成下，就可核發使照；不過桃市府要求將基地內的立體連通空橋必須延伸連結到捷運A7站，否則不給使照，讓四家建商傻眼，住戶交屋遙遙無期。

桃園市長鄭文燦日前視察「機場捷運A7站合宜住宅興建情形及公共設施施作進度」時表示，機場捷運A7體育大學站合宜住宅有四個基地共4,800戶，目前兩個基地的建築物竣工查驗已經完成，但是連結到A7站的空橋尚未完成，不符合內政部營建署的都市計畫書及市府都審決議；要求內政部營建署盡快完成，這是市府發使用執照的條件。

建商分析，基地內的立體連通空橋必須延伸連結到捷運A7站，將面臨二大問題，第一招標內容並此項規定，桃市府片面要求內政部營建署，並不發使照給建商，已違反行政程序法第八條之信賴保護原則，屬實質違法；第二空橋連結到捷運A7站之間，將會通過營建署旗下一塊中商抵費地，該地未來將釋出標售，合宜住宅建商不可能蓋一座空橋穿過別人的土地，更何況該地何時會釋出標售、得標人是誰以及開發進度都是未知數。

一般來說，建商使照送出後，通常兩個月內就能核發，不過皇翔、遠雄兩家建商分別在8、9月已送照，但到現在不僅拿不到，還被地方政府當成籌碼去威脅中央，造成政府失能、建商兩難、住戶徬徨的三輸局面。

林口A7合宜住宅使照卡關，桃市府要求將基地內的立體連通空橋必須延伸連結到捷運A7站，否則不給使照，讓承攬合宜宅的麗寶,名軒，皇翔，遠四家建商傻眼，住戶交屋遙遙無期。陳美玲／攝影

2015-12-16 13:49 中央社 台北16日電

台北市地政局公布明年北市公告地價平均漲幅為30.38%。房仲表示，這是22年以來最大調幅，房東更有理由轉嫁，房客打哆嗦、剉著等。

台北市地價及標準地價評議委員會今天評定台北市105年公告土地現值及公告地價，作為105年申報土地移轉現值及未來3年核課地價稅依據。全市公告土地現值平均漲幅為6.23%，公告地價平均漲幅為30.38%，

地政局新聞稿指出，105年公告地價部分，依法為每3年重新規定地價1次，內政部更於日前會議具體建議各地方政府以不低於103年到105年公告土地現值累計調整率為原則。

新聞稿中提及，台北市近3年公告土地現值累計漲幅達33.07%，台北市地價及標準地價評議委員會會考量近3年地價上漲幅度及民眾地價稅負擔等各項因素，「酌降」公告地價調幅，並未完全反應近3年地價漲幅，評定105年全市公告地價平均漲幅為30.38%。

2015-12-16 12:35 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

台北市政府今評定今年公告土地現值全市平均漲幅6.23%，公告地價平均漲幅為30.38%，全國不動產總經理石吉平表示，將大幅影響2016年地價稅稅額，增加屋主持有成本，持有稅提高會有轉嫁作用，政府帶頭把成本提高。

石吉平表示，以二代健保為例，2%補充保費就直接反應在房客身上，因此，地價稅大漲，也將讓房東更有理由調漲房租、屋主調漲房價，加上社會住宅緩不濟急，恐將造成更多民怨。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，北市公告地價調三成，公告現值也有近一成的反應，前者由於是地價稅稅基，未來對於豪宅、透天、地上權產品，將產生非常大的衝擊，特別是精華區標的，持有成本勢必非常有感。若以目前狀況來看，由於自用地價稅與非自用地價稅相差五倍之多，因此未來若要節稅，自用客戶將會更為有利。

原文網址：http://udn.com/news/story/6/1381050

2015-12-16 13:14:06 經濟日報 記者楊文琪╱即時報導

台北市政府地政局16日公布台北市明（2016）年公告現值平均漲幅為30.38%，由於公告現值為地價稅課徵依據，經地政局換算後，明年北市平均每戶的地價稅將會因此多繳1,100多元。

地政局長李得全說，台北市近三年公告土地現值累計漲幅達33.07%，16日台北市地價及標準地價評議委員會經衡平考量近三年地價上漲幅度，民眾所得並未明顯增加，以及民眾地價稅負擔等各項因素，酌降公告地價調幅，並未完全反應近三年的地價漲幅。

原文網址：http://house.udn.com/house/story/5886/1381129  

2015-12-15 16:59 中央社 台北15日電

台肥公司董事長李復興今在台肥南港C2飯店暨辦公大樓新建工程動土典禮後指出，此次推出開發案，代表台肥跨入商用不動產開發領域，盼提振低迷的房市，帶動景氣。

李復興強調，C2開發案由國際著名的日本丹下都市建築設計事務所，及台灣知名3大聯合建築師事務所聯合擘劃設計，預計興建地上26至27層樓兩棟旅館，及1棟高級商辦大樓，總房間數約1100房，總開發樓地板面積6萬建坪。

他說，因緊鄰南港展覽館，未來除提供南港更科技化的綠建築空間，也配合展館活動，提供交誼、會議、住宿、宴會需求，共創快速的人流、物流、金流，進而提升南港地區舒適便捷生活，及商務環境品質。

台肥坐擁全台精華土地，尤以台北南港經貿園區最具代表性，除陸續興建出售「甲子園」、「天匯」、「無雙」等知名豪宅，台肥表示，尚有C6至C9街廓土地，面積9294坪，已於民國95年設定地上權，50年出租給中國信託商銀，做為中信金控總部。

台肥在今年9月15日完成C3街廓，面積1萬2565坪設定地上權45年的簽約，獲得150億元權利金；區域內尚有9560坪商業與住宅用地。

2015-12-15 〔記者徐義平／台北報導〕
今年多數預售屋買氣一片低迷，北台灣建案平均銷售率甚至不到3成，部分建商也看壞未來幾年預售屋市場，於是把興建中的建案直接變更為旅館，計畫搶食目前正熱的觀光商機。

欣元商仲總經理焦文華直言，明年住宅房市難有起色，因此從今年下半年起，陸續有建商將手中帶有建照的土地，把住宅規劃改變為旅館；目前北市地上權案、新北市頭前重劃區、桃園青埔特區、台中逢甲商圈及高雄市鹽埕區皆出現這種案例，且未來3年，每年至少會有10個建案改成旅館，且比率會逐步拉高。

他進一步解釋，因容積獎勵限縮政策在今年7月上路，在此之前，建商為了拿到更高的容積獎勵，紛紛在限縮政策上路前夕申請建照，不料卻遇上房市反轉；但取得的建照有開發時限，最遲也要在兩年內開發，不然之前獲得的容積獎勵將作廢。

因此，建商思考開發長期性收益的房地產，其中又以搭上近幾年觀光熱潮的旅館為首選，紛紛申請變更用途，將原本要興建的住宅一舉改成整棟旅館。不過，能將住宅改成飯店的建案，必須是地處北市精華區的建案，不然就要具備交通優勢，尤其是捷運、高鐵站周邊，再來則地處觀光景點周邊。

焦文華補充，通常將建案改成旅館，便是動輒10至15年的長期經營，但未來也可能因長期收益穩定，再轉售給壽險或私募基金業者。

2015-12-14 10:48 經濟日報 記者游智文╱即時報導

房地合一明年一月一日上路，台灣房屋市調，明年Q1逾七成民眾不考慮買房，但也有一成四民眾考慮逢低進場；考慮進場以首購居多，占比近五成。

台灣房屋今天也公布網友票選2015年十大房市新聞結果，「房地合一拍板定案」獲得六成以上網友支持，高居第一名，其次分別為柯P拆公寓頂加違建、奢侈稅退場、海外置產夯等。

台灣房屋智庫近日進行2016第一季購屋意願調查，市調結果，第一季有42%民眾原本即無任何購屋計畫，另外有逾三成民眾則表示，因為房地合一上路，要先觀望暫緩購屋或把資金轉往海外市場。

不過，市調也發現約有一成四的民眾，認為房地合一上路，屋主議價空間大，是房價相對低點，因此反而決定逢低進場購屋。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，考慮明年第一季進場的購屋人，47%為首購族，23%為置產出租，其他則是換屋或為家人購屋；想購買產品以電梯住宅為大宗，並以屋齡1-5年的新成屋最多。

2015-12-14 03:29 經濟日報 記者陳美君／台北報導

央行總裁彭淮南。 圖／經濟日報提供

中央銀行周四（17日）召開第4季理監事會，是否將進一步鬆綁房貸信用管制措施，成為市場焦點。銀行主管分析，房市炒作風氣降溫、經濟成長不如預期，央行對大台北地區的房市控管，很可能再適時鬆綁。

至於鬆綁時間，由於適逢年底房市傳統交易旺季，加上明年房地合一新稅制上路等變數，央行應會觀察住宅投資需求比及銀行房貸餘額等指標，未來一季間都可能是鬆綁時機。

央行8月13日宣布鬆綁房市管制措施，將新北市八里與鶯歌，桃園市桃園、蘆竹、中壢與龜山區自管制地區裡刪除。近期房市景氣明顯降溫，央行是否再度縮減房市管制區域，外界屏息以待。

行庫主管表示，過去常說餘屋率高的「林三淡」（林口、三峽、淡水），現在已經變成「林五淡」（林口、五股、淡水）；預估明年，有資金周轉需求的建商為求變現，很可能再降價。以此研判，央行未來對於房市交易明顯趨緩的地區，很可能自管制區域中刪除。