2016-01-13
〔記者王孟倫／台北報導〕根據統計，本國銀行購置住宅貸款逾放比，原本從2003年至2014年逐年減少、且連續12年下滑，不過，去年最新數字卻首度擴大，顯示不動產風險有升高趨勢；不過，金管會認為，不動產逾放仍相當低，無須過度擔心。
本國銀行購置住宅貸款逾放比，最新數字首度擴大，顯示不動產風險有升高趨勢。（資料照，記者黃志源）根據金管會及內政部資料顯示，從2003年起、也就是SARS之後，國銀的不動產貸款逾放比就未曾增加，例如：2007年12月購置住宅貸款逾放比1.49%，一路減少到2014年12月的0.15%。不過，最新逾放出爐顯示，2015年11月為0.18%、罕見反彈上揚，雖然12月數字還不知道，但僅一個月，相差不會太大。
「這是一個重大警訊！」國銀業者表示，不動產市場多頭已經走了十餘年，但是近期房市交易急凍，對於銀行承作房市授信貸款，當然會升高風險。不過，金管會銀行局副局長邱淑貞認為，去年11月的逾放0.18%，其實還是相當低，況且，跟往年相比，這僅是小幅度變動而已，換言之，應該只是部份景氣狀況，個別銀行或貸款戶問題，並未擴及整體不動產貸款品質。
財金部會近來接連出手鬆綁房市管制，但預售市調顯示，房市仍無起色，去年12月北台灣各工地來客量和成交量較前月減少約15%，房市風向球連續兩個月亮藍燈。
金管會上月接連鬆綁壽險業投資不動產、銀行放款不動產等管制，但根據住展雜誌今天公布的12月房市風向球，總分僅27.7分，較11月還下滑1.4分，六大指標有四項下滑，顯示官方一連串救市措施並未發酵。
在推案方面，根據市調，在預售屋推案步入淡季、加上總統大選逼近的影響，去年12月北台灣預售屋新推案減至31個，總量縮小到不足300億元。
廣告量部分，12月報紙廣告量不到1萬批，降至今年最低點，更創金融海嘯以來新低，顯示業者年前銷售信心到down到低檔。來客組數與成交組數也均較11月差，北台灣建案平均減少約1成5。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，目前房市受到選舉因素拖累，加上賣方讓價意願未擴大，除了少數低單價區外，其他地區仍在谷底迴盪。
內政部長陳威仁表示，都市更新非僅拆房子改建，須學習與歷史共存，了解城市的需求及缺乏，重新定位後，以公有地作為觸媒，再協助民間從事私有建築改造，才是完整都更。
陳威仁上午出席內政部營建署主辦、財團法人國土規劃及不動產資訊中心承辦的「都市更新國際研討會」致詞時，做出以上表示。
陳威仁說，城市就像人一樣，有生老病死，必須隨時透過政府的政策加以調整，讓城市保持競爭力，這是都更最重要的工作。
他並說，台灣的都更一路走來都還在學習，過去很多人對國內都更的印象就是拆房子改建；但是後來發覺都更並非如此，都更必須學習跟歷史共存，必須考慮到它本身發展的特色，從大的政策方向著眼，透過政府與民間的合作，才能讓我們的都市保有競爭力、在發展洪流中立於不墜的地步。
對照現況，陳威仁也說，台灣的都更由內政部主管，但他這幾年發覺，透過容積獎勵進行是片斷、不完整的，他到任以後，於是補助地方政府要先完成地區的都更整體計畫。
中國大陸媒體報導，鴻海集團與北京控股集團簽署戰略合作協議，雙方布局醫療服務、智慧城市、健康養老等領域。
陸媒報導，鴻海集團與北京控股集團6日在北京簽署戰略合作協定，雙方將在醫療服務、科技研發、智慧城市、健康養老等領域進行合作。
此外，北京控股集團將參與投資鴻海旗下富士康的創新醫療投資基金，在全球篩選醫療及健康管理項目，參與股權、併購等多種形式投資。
報導指出，鴻海集團與北京控股集團在醫療養老領域可望率先突破，在北京地區積極推廣醫療健康體檢、產後康復、醫學美容、抗衰老與跨境醫療等項目。
消息人士透露，鴻海集團與北京控股集團合作的智慧養老項目，今年底有機會涵蓋北京核心區及多個社區。
經濟部工業局規畫位於空總創新基地科技村的「超適居Smart City」下午舉行發表儀式，超適居Smart City將開放免費參觀、體驗AR/VR擴增與虛擬實境賞屋混合運用的魅力，預期將吸引大批消費者與營建、代銷、房仲、裝修業者進場觀摩、體驗。
超適居Smart City是由財團法人資訊工業策進會產業推動與服務處輔導的「4G智慧寬頻應用城市計畫」—iStaging數位宅妝引進AR擴增實境(Augmented Reality)技術，科技完全體貼居家生活的方式。只要戴上VR虛擬實境眼鏡(Virtual Reality Glasses)，可以打破地域空間限制，在家也能一秒穿越到遠端建築，體驗並感受樣品屋現場3D環景視覺震撼，不只預售屋可以打破場域限制在虛擬世界創造多種裝潢風格的虛擬樣品屋，就連沒裝潢的毛胚屋、中古屋也能讓消費者在AR擴增實境中，化身設計師，在手持智慧裝置上輕輕一滑就可以勾勒出未來家的樣子。
虛擬實境VR和擴增實境AR的商機，最開始發酵和商機最無限的領域自然是遊戲、影音娛樂市場，但國內最有「本錢」率先導入的產業，絕對房地產。彥星喬商廣告傳播集團總經理劉安立表示，房地產消費體驗，透過iStaging數位宅妝引進AR擴增實境與VR虛擬實境技術，將房產銷售的賞屋服務從傳統領域升級到電子商務紀元！而虛擬實境VR的價值則遠大於我們的想像，這種物聯網的跨界合作，台灣業者一定要趕快行動、跟上。
超適居Smart City虛擬擴增例如戴上頭戴式顯示器後，就能用360度視角連線觀看實體的與虛擬的樣品屋空間，民眾可以向左向右，向上向下看，就像真的到了現場一樣，從一進門的街景公設到建築外觀和室內裝潢等等，可以透過身歷其境的感覺，了解房屋格局，看透房子的每個角落，想像未來家的樣子。
虛擬實境讓人感動的是，當戴上頭戴式顯示器，或任何一個有螢幕的隨身電子設備，人們身歷其境可以到達平常到不了的地方，或是透過掃描廣告、產品或空間，畫面上就會出現虛擬的影像或文字，協助使用者掌握更多現實環境中所看不見的資訊。房地產與廣告銷售業者也樂於用新技術吸引消費者眼球。根據統計，虛擬實境影片的觀賞頻率高出一般影片6倍，觀賞時間也變成5倍，且分享頻率也會大幅提升，有機會成為房地產銷售的新利器。(時報資訊)
現在到底該不該買房呢？多數民眾認為房價看跌，因此選擇「等房」，不過，哪樣的房子必須伺機等待？又哪種房子該勇於進場購買呢？若能選擇座落於成熟生活圈的A級物件且屋主議價空間大，那麼會居住5、6年以上的自住買方，買房不用等；但目前最忌諱買郊區沒有房市題材的預售屋，現在做錯決定，2年後交屋看到房價下跌，恐怕讓你愁眉苦臉。
現在買房最怕買錯產品與位置。（好房網News記者陳韋帆攝影）
以往房市銷售強強滾，要買房還得跟建商、代銷打好關係，因為短線一買一賣間，獲利就能翻倍，不過房市轉空，預估未來2至3年房價緩跌，在預期心理促使之下，投資客退場僅剩自住客看屋，代表群魔亂舞、齊漲式的房價已經結束，「海水退潮，誰在裸泳就知道」，非抗跌性強的優質物件，很快就能感受跌價。
房仲透露，目前市場已經有不少預售案交屋前換約賠售出場，尤其是新北市蛋白區與桃園過往幾年推案量大區域。目前買方應避免購置預售屋，尤其2016年房價仍預期下跌，現在買預售屋，2年後交屋恐怕只會看到更低的價格；但可鎖定換約賠售出場的投資客物件，議價空間比較大，目前價格多回跌倒2012年價格。
大樓外觀呈DNA雙股螺旋形狀，23層樓植栽2萬多株樹木，一年吸收130噸碳排，內含雨水回收，風力、太陽能發電系統，已獲得國際多個綠建築大獎的「陶朱隱園」，又被美國《CNN》評選為世界9大城市新地標，中華工程董事長特助沈輝庭在5日的記者會表示「陶朱」將於明年底前完工，希望這次獲選能帶動全台綠建築發展。
「陶朱隱園」地基座落在信義區國泰金融大樓旁亞太會館原址，從2009年起規劃，由威京集團、中化工程及亞太工商聯合開發，經過國際設計圖評比，最後由法國年輕一代綠建築師Vincent Callebaut獲選，他將「陶朱隱園」設計為高層垂直森林建築，每年可吸取超過130噸的二氧化碳，希望「陶朱隱園」成為城市中的一棵大樹。
沈輝庭表示，樓高21層，每層2戶，呈現人類DNA雙股螺旋形狀，每一層樓旋轉4.5度的平面，所以每一戶都擁有自己的天空及庭院，20幾層樓總共旋轉了90度，為全世界第一棟旋轉住宅。他表示，「陶朱隱園」成為城市大樹，旋轉的先進設計在送審都市計畫無異議通過，但要把建築師的理念實現施工就充滿難度。
負責結構的傑聯國際工程顧問公司總經理張敬禮表示，一般的建築物蓋到一半停工的話，建築本身仍可屹立不搖，但是旋轉建築物一動工，就要整棟完工結構才能完整，就像手錶缺了任何一個零件都不行。他強調，不但要滿足現有的建築法規，也要符合設計。
「台北是一個地震帶，所以我們要設計即使遇到7級地震還是能保持彈性的結構，防震等級跟核能發電廠一樣。」張敬禮得意的說，「陶朱隱園」用的是日本東京晴空樹一樣的超強鋼材，而原先設計是逆時針旋轉，但經過討論，在北半球要採取順時針旋轉才牢固，象徵中國人說的「根深蒂固」。
該享受生活、投資自己，還是存錢養房好？昨日網友gem6004在mobile01發文，認為「年輕一代常怪房市太貴，卻沒有儲蓄習慣」，認為身邊同學朋友「一天到晚玩樂」、「一直說房價貴」，卻「不考慮多兼個工作來賺錢」，強調「儲蓄不一定可以買房，但是沒儲蓄一定不能買房」，引來不同觀點網友留言發表意見，表示「台灣人只剩下房子可以買了。」
網友發文表示，25歲的他觀察發現「雖說現在的房市真的被炒的天高，但是現在年輕一代似乎跟本連存錢的想法都沒有」，看同學朋友常常出國、購物、吃大餐，甚至搶購智慧型手機，卻「只是一直批評政府跟房市」。
他更強調自己「並不是認為存錢就可以買到房子，房價本來就不是靠存錢買的起，但是連儲蓄的習慣都沒有，只貪圖享受，憑甚麼想買房？」他也建議，若想增加收入來買房，可透過創業、當老闆一途。
他直言批評，年輕人「只是一直說房價貴」、「一直批評政府跟房市」、「大多都只想推給上一代跟政府，沒想要腳踏實地的努力，只在電腦前面出一張嘴，怪東怪西怪別人就是不怪自己。」
「房地合一」2016年正式上路，加上新總統是否對居住正義及社會住宅等議題加速落實，成為營建業及全民新關注的焦點之一。然而2016年仍將面對房貸升息、貨幣寬鬆政策是否改變及國內整體景氣面能否轉佳等重大因素的影響，房市推案的脈絡與走勢會如何走？房市景氣會上、會下？房價是持平還是下跌？於此特歸納出2016年台灣房市的10大趨勢，提供給地產業與消費者參考。
一、2016年三大都會區推案8500億元
房市交易冷清，財政部昨（31）日宣布今年起青年安心成家方案貸款額度由500萬元提高至800萬元，可嗅出打房政策轉彎，為今年房市帶來暖意。不過，業者認為，鬆綁金融緊縮、調整扭曲房屋稅制，才有助改善房市量能低迷。
政府自2011年停止大面積國有地標售、宣示打房以來，總計實施九項與打房相關的金融及稅賦政策，主要手段以嚴控授信、提高持有稅及交易所得稅，加強查緝如假贈與、預售屋交易的逃漏稅，以降低炒作。
近來政府放寬選擇性信用管制、銀行自主管理不動產放款集中度，金管會調降壽險業投資不動產最低收益率，及中央銀行二次降息，不少房地產業者表示，目前鬆綁的政策對房市回溫助益有限，但打房政策由緊轉鬆，力道應不會再加重了。
顏瓊真│理財周刊801期│2016-01-01
 去(二○一五)年可謂是房地產轉折的一年，政府稅制、行政干預以及經濟大環境不佳的情況下，市場呈現量縮價跌，全台建物買賣移轉量預估約二十七萬棟，將創二十四年來次低。不過，展望二○一六年，雖然過去「隨便買隨便漲」的趨勢不再，但在總統大選底定後，換屆執政者必然為新政績打拚的情況下，房仲業者反而不像去年那麼悲觀。 |
實施長達四年之久的銀行不動產貸款限制措施，金管會昨（29）日宣布即日起取消，回歸銀行自主管理。金管會估計經此調整，將釋出高達1.3兆元的銀行資金投入房市，為舒緩急凍房市的一劑強心針。
據統計，目前共有七家銀行因不動產授信集中度，超過金管會訂定的標準，而被列管，分別是：土地銀行、新光銀、板信銀、京城銀、陽信銀，以及外商背景的渣打銀與滙豐銀。限制取消後後，上述七家銀行之外，更多為避免超標而努力抑制不動產貸款的銀行，授信能量也可因此大增。
銀行說，各界都認為明年景氣會「糟到谷底」，且房市又「冷到不行」，但銀行業超過三成放款都在不動產市場，金管會「解凍」現行管理機制，擺明就是要救市。
為避免銀行貸款過度集中於不動產，金管會2011年12月宣布，針對不動產放款集中度偏高的銀行予以列管，要求超標的銀行提報改善計畫，並要求增提備抵呆帳。
列管措施推出時，當時有17家銀行因超標被列管，到今年已降至七家，顯示銀行不動產貸款及中度大幅下降。
六都2016年公告地價調幅都已公告，漲幅全部在三成以上，是近20年來最大漲幅。房產業界悲觀預言，此大幅調升動作，新年度將產生「七傷拳」效應，傷及建商、包租公、多資產族、商用不動產、BOT案、地上權案、都更案等7類族群，房市雪上加霜。
2016年碰到三年一調整的公告地價調整時刻，這次包括雙北、桃園、台中、台南與高雄六都，公告地價漲幅在3成到3成8之間。東龍不動產董事長王棟隆指出，公告地價是每年課徵地價稅的基礎，2016年5月名下有不動產的人收到地價稅稅單，可能都會嚇一跳，「跟過去繳的地價稅比較真的是差很多。」
他批評，以我國住宅自有率超過八成八來看，此如同是變相的全民加稅，更嚴重的是它產生的「七傷拳」效應！除了會讓各級政府想推動的BOT案、地上權案、都更案等，更難推動外。前兩者規定得標業者每年還要支付地租，而地租是跟著公告地價調整，已得標業者負擔成本一定會增加，新案子恐怕就沒有業者敢再承接了，新BOT案或地上權案都會因為負擔成本大增而動彈不得，阻礙整體城市的發展。
此外，像是建商、包租公、多資產族、商用不動產經營者，也會因此增加每年不動產的持有成本，除非可以成功將成本轉嫁出去，否則可能會讓這些業者經營陷入困境。
東龍不動產企研室建議，新年度民眾應該好好檢視手頭房地產，汰弱留強。 (中時即時)
樂屋網提供全新的「好屋來找你」全新服務，利用大數據主動分析使用者的找房行為模式，主動推薦最適合的物件給使用者，大幅節省使用者的時間。
網路找屋不是新鮮事，但是面對數十個網路看屋平台尋找成千上萬個物件，實在不易找到合適的物件，過程相當辛苦。樂屋網看準網路找房是非常重要的電子商務商機，因此反向去構思，精算出每位使用者最適合的房子，並主動推薦。
樂屋網表示，過去網路房產平台，訪客與網站靠著「搜尋」互動，根據使用者設定的搜尋條件，找出相對應的房屋物件。樂屋網站上擁有逾26萬筆的待售物件，現在更進一步利用大數據分析歸納出適合使用者的房屋，主動推蔫給使用者，發揮「好屋來找你」的精神。
樂屋網董事長詹宏志指出，買房是非常獨特的行為，每個人都有不同的模式，買屋的決策期至少3、4個月，甚至長達1到2年，找房期間使用者的想法或需求可能改變，因此「好屋來找你」功能也會因為每一次搜尋及瀏覽行為的不同，不斷的調整和比對，找出來的房屋也都是最符合使用者當下需求，大幅縮短使用者逛網站找房的時間。
在使用方法上，樂屋網說，使用者第一步先開啟樂屋網APP，或掃描QR Code下載樂屋網App；接下來再點擊「買屋搜尋」字樣，並搜尋及瀏覽感興趣的房屋，在搜尋當下，「好屋來找你」系統已開始在運作；第3步則是回到APP首頁，點選下方「歷史搜尋」字樣，選擇任一歷史記錄的右側「好屋來找你」字樣，即可看到推薦給使用者的物件。
銀行不動產貸款，金管會大鬆綁，今天宣布取消實施四年的銀行不動產貸款及中度列管措施，未來將回歸銀行自主管理，即日起生效，預計從銀行體系釋出高達1.3兆元的資金投入房市，對景氣急凍的房市將是一劑強心針。
不動產貸款額度較高的中小型銀行、特別是不動產貸款集中度超標而被金管會列管的銀行，將是該鬆綁措施的最大受惠者，包括土地、渣打、匯豐、新光、板信、京城、陽信七家銀行。
金管會表示，現在是統一訂定不動產貸款集中度的上限，要求所有銀行不得超過，但考量銀行資產品質已相當強健，所以回歸由銀行自行訂定，讓銀行的不動產貸款能更彈性。惟金管會將請各銀行針對不動產貸款集中度，訂有監控機制及指標，提報董事會討論通過。
金管會銀行局長詹庭禎表示，金管會將發公文給銀行，要求建立一個機制跟指標，將不動產授信納入內控稽核制度，由稽核單位每半年跟董事會報告。金管會將從報告中掌握不動產授信增長的情形，如果太高會提醒銀行注意。
金管會之前對銀行不動產貸款集中度管制措施，包括邀由購置住宅（含修繕）貸款餘額前十名銀行，占總放款比率不得高於30%、其餘不得逾40%，以及建築放款占總放款比率，前十名銀行不得超過10%、其餘不得逾15%兩項規定。
今年房市多空紛擾，移轉棟數也創下14年來新低，面臨27萬棟保衛戰。展望2016年房市，台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，利空已經出盡，大選結果出爐後政策可望明朗，不確定因素排除後，買方觀望氛圍將逐漸退散，明年房市交易量可望從谷底出發。今年央行已經兩度降息、外接預測明年可能會進一步鬆綁信用管制，讓剛性自住需求增溫；而公共建設與觀光商機都是明年房市亮點，中長期持有成主流，房市朝向更健全發展的方向。
縱貫歷年房市政策利多釋出，往往都是在國外經濟低迷的時候，所以還能穩住移轉棟數在32萬棟上下，但今年國外經濟復甦不如預期，油價大跌引發通縮疑慮，而國內一連串的遏止房價手段，也出現明顯效果，房市價量齊跌，移轉棟數面臨了27萬的保衛戰，成為僅次於2001年的低點，房價也跌了5~10%。面臨央行開始降息、鬆綁信用管制，救市氣氛濃厚，房市谷底反彈有一線生機，展望2016房市將會出現以下重點：
一、新稅上路，中長期持有資產成主流：房地合一稅的稅率依持有期間而不同，對中長期自用持有減徵優惠措施，將有助於房市健全發展。有於中長期持有的收益型產品，如店面、收租套房，或自住型產品，可鎖定近綠地公園、捷運、學區或科學園區周邊，生活機能完熟且保值。
二、房市政策走向寬鬆，房市將回歸市場供需面：住宅政策經過一連串稅改，房市走向剛性買盤自住需求，在經濟未見好轉，房價盤整下跌情況下，國內房市政策走向寬鬆，將回歸市場供需面，張旭嵐認為，最低潮已過，利空出盡，很多地區屋主價格已經鬆動，對買方來說，明年有很多機會可以挑選到好物件，走低的利率也能吸引買方進場，讓房市交易量可望有反彈機會。
三、公共建設政策走向成房市亮點：目前國內經濟急需靠公共建設帶動內需，而政府也正在研擬放寬壽險業參與公共建設及社福事業的法規，公共建設所在之處，都能為周邊注入房市動能，明年的房市利多，可著眼在即將發展的重大建設區域。
每年年初房市都有不少趨勢預測，以往準確度頗高，但2015年失準連連，其中有四項預測不但不準，甚至背道而馳，讓業者跌破眼鏡，也大嘆計畫趕不上變化。
１.搶容積推案潮
台北市政會議22日審議通過，未來公共住宅的家庭年所得限制，將從原本的40％分位點、每年收入125萬元，放寬至50％分位點、收入144萬元的門檻；同時，也放寬戶籍在中南部的民眾，即便家中有自用住宅也可提出申請，讓買不起房的民眾都有機會住進公共住宅。
公共住宅資格放寬，中南部民眾申請機會更多了。（好房網News記者陳韋帆攝影）
【文/住展雜誌】台灣房市很有趣，不管多頭或空頭，每年都有千奇百怪的事發生，都有令人啼笑皆非的奇人妙談出現，成為茶餘飯後談論的有趣話題……
住展房屋網 – 2015年12月23日 下午3:04
轉眼之間，一年的時間又過去了。在這一年當中，房地產市場引發不少大大小小的風波與事件，更出現許多令人拍案叫絕的妙語。而每一句妙語的背後，其實都有著錯綜複雜的故事，每一句話都耐人尋味。
股市 不動產 新聞 
