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莊孟翰│理財周刊800期│2015-12-25

問：台北市政府最近公布調高「公告地價」及「公告現值」，會有哪些影響？

答：年終歲末，民眾無不期待新的一年會有新氣象，但就房地產領域而言，明(2016)年1月1日卻是真正苦悶的開始，因為高達45％邊際稅率的「房地合一稅」將要開始實施之外，「公告地價」及「公告現值」也將同步調高，對房屋持有者來說，猶如三箭穿心，不管是「持有」成本，還是「交易」成本，在政府逐步加稅的前提下，稅負大幅增加已是必然趨勢。

　每三年調整一次的公告地價，關係到每年11月繳交的地價稅金額，屬於持有稅，而公告現值是房屋或土地買賣交易時，政府課徵土地增值稅的依據，至於房地合一稅則是財產交易所得稅，後兩者都是交易稅。

　明年1月1日即將實施的房地合一稅，係政府為抑制短線炒作，所祭出持有一年內出售者財產利得稅高達45％，而持有滿一年未滿二年者課徵35％的重稅。

　至於公告地價及公告現值調整部分，在中央政府要求各縣市「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」，而就台北市來說，過去三年公告現值累計漲幅高達36.93％，因此，大家多少都有大幅調漲的心理準備。

　果不其然，台北市地政局於12月16日公布民國105年的公告地價，平均漲幅就高達30.38％，創下83年以來新高，而土地公告現值平均漲幅為6.23％；公告現值平均漲幅不像公告地價漲逾3成，主要是過去兩年漲幅分別高達13.23％及10.63％(見附表)。

　明年公告地價大幅調漲，一定會讓已飽受「豪宅稅」、「囤房稅」高稅率之苦的台北市多產階層，在明年11月接到地價稅稅單時「痛的很有感」。

　根據台北市地政局公布資料，房仲業者推算，北市符合自用住宅用地條件的民眾，平均每戶將增加約1100元的地價稅。其次，土地持分較高的豪宅、透天、公寓產品，以及按公告地價計算「地租」的地上權，持有成本都會隨之明顯增加。

　尤其「地上權人」應該會更加有感，因為按照目前「地租」收取規定，即使非自用住宅用地必須繳交依公告地價2％~10％的地租，也已遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅(按一般地價稅稅率為千分之十到千分之五十五，係採累進方式課徵)，因此，大幅調高公告地價，必然會讓地上權屋主加重負擔，甚至於因為持有成本太高，更將直接影響未來政府地上權開發案的投資開發意願。

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