不動產資訊

時報周刊
2015年 10月 09日 21:07記者陳佩儀／台北報導

新版「不動產說明書」於10月正式上路，應記載事項從原本的90多項，增加到200多項，資訊更透明，買方保障也更多。但再透明的資訊，還是有很多專有名詞和深澀的內容，不動產專家特別整理出5大點，讓你3分鐘搞懂新版說明書，享受完整保障。

買房子是人生大事，政府為了保障消費權益，啟動新版本不動產說明書（不動產說明書應記載及不得記載事項），這分文件等同房屋身分證，記錄物件產權等調查結果，應記載事項更從原本90多項增加到200多項，協助買方掌握屋內外狀況，減少買賣糾紛。

東森房屋法務稽核賴森松表示，10月起，買屋賣屋都得符合規定。他將新版說明書整理出5大重點， 供買賣雙方做參考。

產權調查更詳盡　有助殺價

官方的新版本說明書中，對房屋交易權利種類及登記狀態，都有更嚴格的要求。

例如，所有權是單獨持有或共有、有無他項權利設定（如地上權、永佃權、不動產役權、抵押權等）、信託登記、限制登記等，都要特別註明。

首先，產權狀況的透明化，能避免過戶不順利的窘境。買方還能從信託登記、限制登記（包括預告登記、查封、假扣押、、假處分或其他禁止處分）上，得知屋主財務狀況，找到買屋談判籌碼。

屋況無所遁形　避開地雷

除了產權外，新版本說明書還要記載建物使用狀況，例如是不是位於工業區？能否做為住宅用途？有無容積獎勵開放空間等細節等，甚至要明列屋內格局，避免買方買到非法夾層屋，或了解夾層面積合法性。

在周邊環境記載部分，要以都市計畫地形圖或電子地圖，標示周邊300公尺內重要環境設施。例如變電所、地面高壓電塔、殯儀館、公墓、學校、醫院、超市等。

此外，土地開發使用限制也要明列，包括是否位於山坡地、有無開發方式限制。如果物件位於都市計畫區，也要載明是否禁建、有無區段徵收、市地重劃等內容。

一毛都不能多　看緊荷包

曾有買家在房子過戶後，才發現前屋主留下一堆水費、電費、瓦斯費、重大修繕費和管理費未繳，新版說明書新增列有無積欠費用的規定，賣方應誠實填寫。

此外，過去交代較不清楚的「大樓公共基金」也要攤在陽光下，包括公共基金數額、提撥及其運用方式。這也可以防止不良管委會濫用基金，如果公共基金運用得當，也可提高房屋價值。

房產占用現形　租約透明

如果房子有出租、出借或無權占用狀況，也要記載在內。

例如房子如帶租約，賣方要明確告訴買方租金、租期、押金等內容，讓買方評估出租狀態下的投報率。若是出借給他人使用，賣方必須先把房子騰空才能交屋。

萬一有占用狀況，原屋主原則上不負排除責任，買方就得自行處理，但交易價格可能就會因此受到影響。

凶宅過手漂白　爭議大增

至於這次內政部公布的新版本說明書中，爭議最大的就屬凶宅問題。

新規定中對凶宅的規定，是指建物「專有部分」在產權持有期間，是否發生過凶殺、自殺或其他非自然死亡情形，如果有就要寫清楚，且不動產經紀人必須盡調查義務，屋主也要善盡告知義務。

賴森松表示，新規定讓凶宅的漂白更容易。買方如果想知道，房屋在前二手甚至更早前是否為凶宅，除了屋主或房仲主動良心告知外，恐怕只能透過上凶宅網查詢、翻閱過去歷史報紙、資料或向左鄰右舍打聽。

過他也說，凶宅調查是房仲最低調查義務，一般仲介基於道德因素，在可得知是凶宅的情形下都會告訴買方，民眾無需過度驚慌。

凶宅買賣常見4狀況

狀況1：
A在持有期間發生非自然死亡情形→委託房仲賣→屋主有告知凶宅義務、房仲也應盡查證義務→轉手給B→B委託房仲賣→屋主、房仲無告知或查證凶宅義務，C發現是凶宅，A、B及房仲都不須負法律責任。

狀況2：
A在持有期間發生非自然死亡情形→無透過仲介賣給B，但有告知是凶宅→B委託房仲賣→B有告知凶宅義務、房仲也盡查證義務→轉手給C→C委託房仲賣→屋主、房仲無告知或查證凶宅義務，未來D發現是凶宅，A、B、C與房仲皆無須負法律責任。

狀況3：
A在持有期間發生非自然死亡情形→無透過仲介賣給B且無告知是凶宅→B委託房仲賣→房仲盡查證義務→B發現為凶宅→可向屋主A求償。

狀況4：
A在持有期間發生非自然死亡情形→無透過仲介賣給B且無告知是凶宅→B委託房仲賣→房仲未查證義務→轉手給C，C發現為凶宅→可向B及房仲求償。B則可向A求償。

原文網址

加入居易網LINE@生活圈同步掌握不動產知識新聞，LINE搜尋ID：@xni6205j

------------------

三小時學會，讓專家幫你交屋驗屋

穩定成長，澳洲海外房地產投資說明會

了解房地產，從這裡開始 -住商不動產顧問級講師 陳進義老師

自住、投資房地產，為什麼要選法 拍屋...