不動產資訊

北中南多個台鐵車站近年陸續啟動改造，房仲統計實登資料，桃園、新竹、台中、台南及高雄車站周邊今年交易量均成長一成以上，高雄車站量增17%最多。

高雄站買氣第一 交易量成長17%
房價方面，各站漲跌互見，台中車站上漲6%最多，桃園車站下跌4.5%，高雄車站跌6.6%最多。

台鐵近年積極推動都會區捷運化以及車站改造，包括桃園、台南、高雄車站地下化工程，新竹、台中大車站計畫等。

依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍然繼續存在。」 

簡單來說，民法第425條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。但是這個條款也是有所限制；依照同法425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」如果所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，而對抗新的房屋所有權人。因此，在以上兩種情形下，房客將處於不利的地位，這大概是修法時為了解決假租賃的情形而考慮周全之處。

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不可不學的理財智識

台北市政府今公布明年2018北市上路新制。明年元旦起，新增補助國小五年級學童視力檢查；北市量販店、超級市場及連鎖便利商店販售的購物用塑膠袋，應為「環保兩用袋」；違停自行車遭拖吊移置者，領車時需繳交移置（拖吊費）及保管費。民眾提供行車影像協助警方釐清事故責任者，將酌發給每案1千元的獎勵金。

市府表示，配合2018年中央訂定的擴大限塑政策，新增的限塑對象包括藥粧店美粧店及藥局、醫療器材行、家電攝影資訊及通訊設備零售業、書籍及文具零售業、洗衣店業、飲料店業、西點麵包店業等7大類，全部塑膠材質將納管，包括生質塑膠與生物可分解塑膠。消購物用塑膠袋厚度須達0.06mm限制，回歸由限制使用對象依其使用性質自行選擇最適合的厚度。

1993年次以前出生未役役男全數轉服替代役，全國實施。配合國防部自2018年起停止徵集1993年次以前出生的役男服常備兵役、並依《兵役法》第25條規定全數轉服替代役，1994年次以後出生之役男則回歸接受4個月的軍事訓練，另基於照顧弱勢家庭及落實宗教人權保障，仍開放役男得以家庭或宗教因素申請服替代役。

明年起，北市也將優惠6歲以上未滿12歲的兒童搭乘台北捷運措施（預算通過後實施）。市府說，明年起優惠設籍或學籍為北市的6歲以上未滿12歲兒童，憑卡搭乘台北捷運，每趟車資可享單程票價之6折優惠，其車資由票卡自行儲值金額扣除。認證方式以具有悠遊卡功能的「數位學生證」為主，無數位學生證且設籍於本市者可向區公所申請辦理「兒童優惠卡」。以上兩種票卡皆採記名方式，限受補助本人親自使用。

薪資方面也有新規上路。配合中央法令基本工資調整，每月基本工資由2萬1009元調整為2.2萬元，每小時基本工資由133元調整為140元。

台中市政府今年針對公設用地解編，部分公設得以實質開闢，同時也有不少機關、文教、公園等地被劃為住宅區，造成今年除了道路之外的公設保留地，出現一小波交易高峰，不過現在地主態度已相當惜售，因公保地已是待價而沽。
 
公保地的流通性其實遠高於一般建地，無論是機關、文教、公園、道路，都可以買來贈與政府做節稅，或容積移轉，公設地也不必看區位、完整性，有持分即可買賣捐贈，功能性強，因未徵收的道路面積遠多於其他類的加總，所以道路買賣是大宗。
 
從今年「變更台中市都市計畫（公共設施用地專案通盤檢討）案」觀察，在新舊市區內（不含重劃區）、道路以外的未徵收的公設用地，只要擁有持分，未來基本上都可以配回一半以上的建地，也因此，機關、文教、公園預定地可望鹹魚翻生。

一家五口獲救位置圖。圖/取自南霸天粉絲專頁

昨天嘉義市發生民宅火警，九樓民宅客廳全面燃燒，火場溫度超過800度，但住裡面一家五口卻奇蹟似毫髮無傷，嘉義市政府消防局第二消防分隊在其粉絲專頁「南霸天」中，分享多張火場照，發現客廳幾乎燒個精光，但這家人躲避的兩個房間，因為有「關門」而毫髮無傷，消防員貼文表示，隨手「關門」，可以自救也可以救人。

貼文指出，昨天清晨一早警笛聲就響徹市區，一棟大樓發生火警，消防員到達火警現場時，火煙已經竄出，立即攜帶破壞器材及消防水線入室搶救，有消防員聽到民眾在窗台邊喊救命，民眾受困屋內。

由於現場位於9樓，進入室內被兩片門擋住，消防員迅速破門內內後發現客廳已經大火燃燒，經過射水撲滅後，搜索房門關閉的房間，發現其中一間房間爸爸帶著一位小孩躲在房間內關門避難及窗邊呼救，而另一間房間媽媽帶著2小孩一樣關門避難，2大3小順利並平安救出。

雖然門外已經是火焰燃燒，房門外門也已經是碳化焦黑，但房內還保持相對無煙安全狀態，這場火警由於消防局搶救迅速及民眾掌握關門自救，成功獲救。

明年元旦起，屋簷雨遮不登記新制將上路，內政部今天表示，
*新制不溯及既往，將適用於明年1月1日以後申請建造執照的建物，不會影響已完成產權登記的原有建物，所有權人權益不受影響*
，過渡期的建物仍然可以適用舊規定，市場有充足時間適應制度的調整，民眾不必憂心。

內政部表示，今年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」部分條文，刪除了一直以來備受爭議的「屋簷及雨遮」得以附屬建物測量登記的規定，因為這次變革屬制度重大變動，為了讓民眾及產業界能有充分時間因應，故將新制適用的時點訂為明年元旦。

國人近年來大量赴海外購屋，但也頻傳交易糾紛，海外房仲表示，國人赴海外置產最先應重視交易安全，慎選合法仲介，並詳讀不動產說明書，考量財務能力，貸款額度莫太高。

日本信義社長何偉宏表示，國人赴海外置產最重要的是交易安全問題，接近95%的潛在海外置產者會因為不同國情、文字及法律，而擔心交易的不確定性，因此「交易安全」及「售後服務」成為消費者在海外置產時的重要保障。

何偉宏根據台灣官方統計，*海外不動產投資大多以預售屋為主，幾年下來陸續進入交屋期，諸如契約無法履行、當初委託的仲介業者已經不存在等糾紛頻傳*

年底進入購屋旺季，根據市調顯示，台中市包括北屯、西屯及太平今年推案火熱，買氣也穩定升溫，位居買賣移轉棟數最強前三名，隨著投資客退場，自住及置產型產品成為市場主力。

台中市政府資料開放平台顯示，台中市今年1至11月建物買賣移轉棟數共計3萬5,403棟，11月移轉棟數為3,775棟，比起10月的2,704棟，月增近四成，相比去年同期3,118棟，年增21%。仲介業者推估，今年12月單月買賣移轉棟數有望突破4,000棟。

住商不動產南屯店協理張光華表示，所謂年底購屋旺季，大致可分為購屋需求因素與稅務因素。

*第一招：探查行情，不要超過半年*

「其實估價師的行情資訊，也是先問後算的！」估價師公會全國聯合會理事長陳諶一語道破估價的程序。他說，由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位，並不是規格價，因此惟有藉由訪價，才能得知真正的行情，「只是，估價師詢價的技巧更高明、更系統化！」

其中的不傳之祕在於，「訪價時，得掌握人、時、地、物4大原則。」陳諶表示，

群義地政士聯合事務所地政士謝正男表示，「購買預售屋，在實務上大多建商都是先辦理過戶後才開始驗屋、銀行再進行撥款，一方面加快代書作業時間，另一方面建商也可以提早拿到款項。對於買方而言，在驗屋過程中如果發現有瑕疵，由於房子已過戶完成，除非屬於重大瑕疵，不然買方基本上也難以要求建商不交屋或是告知銀行不撥款，因此，買方
*可事先與建商簽立保固同意書，由建商負責修繕責任。*」

此外，若在初驗階段發現不少問題，為了確保買方權益，謝正男也提醒，「
*除了要跟建商確認相關的費用分算應以實際交屋日為準，並由建商補貼交屋前之利息；另外可以協議壓部分交屋款，一般為總成交價10％，等複驗完畢之後再撥款。*」