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房地合一新制施行後，明（2016）年1月1日以後取得的地上權房屋，課稅待遇從優，不再被按出售使用權視之，准予比照出售「房屋」課稅，如屬自用住宅且連續持有達六年，獲利低於400萬元者，亦可完全免稅。

財政部指出，地上權住宅比照「房屋」課稅的新制，只限明年以後取得地上權住宅使用權者，今年12月31日以前已經取得的地上權房屋，不論明年何時出售，均維持按出售使用權的課稅原則不變。

地上權住宅是指交易雙方只買屋、不買地，買方享有房屋的使用權，並不擁有土地所有權。

也因為只有房屋使用權，市場上的地上權房屋交易價格通常較低，約為一般市價的七成左右。

財政部表示，現制下出售地上權房屋的獲利，性質屬於買賣使用權利，與一般房屋交易不同，出售者要按實際買賣價格的差額課稅。不過也因為是權利買賣，出售持有短於二年的地上權房屋，不在炒房重稅懲罰範圍，不需課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

鑑於都會地區高房價，市場上出現的地上權房屋商品有漸增趨勢，買進地上權房屋的使用權人，通常擁有約50年至70年不等的使用權利，期間也可以自由買賣，性質已與出售房屋無異，因此明年施行房地合一實價課稅新制時，財政部決定將之納入適用範圍，不再與房屋交易行為有所區隔。

這項原則之下，明年起買入地上權房屋者，一律改按新制課稅，做自用住宅使用者，可適用出售自用住宅的輕稅優惠，包括：持有滿六年的自用住宅出售時，可以扣除400萬元免稅額；獲利超過400萬元免稅額度者，超過部分只要按10%分離課稅。

同樣的，地上權房屋若非為自用住宅，就要比照一般房屋交易課稅，沒有免稅額的優惠外，稅率也較自用住宅高，分別是15%到45%，持有期間愈長，稅率愈低，例如持有逾十年的房產，稅率為15%。

出售短於二年的地上權房屋，則為35%及45%，稅負較重。

個人出售地上權房屋利得課稅比較 圖／經濟日報提供

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