房地合一稅明年上路，專家提醒，如果想為子女置產，贈與子女不動產，最好趕在今年底前完成過戶，可以省不少。
信義代書專案經理林以德表示，主要是今年完成過戶，未來如果出售，僅有房屋出售部份納入所得稅課徵，如果明年以後才贈與，則未來出售，房屋、土地出售金額均需課徵。
明年贈與 重購退稅較有利
信義代書專案經理林以德表示：「房地合一稅上路及核實課稅，對於贈與不動產稅額會有很大落差。」，主要現有稅制僅將『房屋出售』部份納入所得稅課徵，並未對『土地獲利』課稅，但房地合一稅則是『房地均需納入』課徵。
林以德舉例，某甲購買一棟價值3千萬元的房屋贈與給子女，持有2年後以4,000萬元賣出（假設土地公告現值600萬元、房屋評定現值400萬）設算，若今年辦理贈與再出售，可僅就房屋納入所得稅課徵，以45%所得稅計算，核實課稅最多需繳納540萬元稅額，再加計10%贈與稅78萬元，總計需繳納618萬元；若明年才辦理贈與再出售，以持有兩年以上適用20%房地合一稅計算，是直接就房地共獲利3,000萬元課稅600萬元，再加計10%贈與稅78萬元，總計繳納678萬元，兩者稅額差距達60萬元。
另外稅制改變後，「登記名義人為誰」成為購屋考量的第二個重點。林以德說明，過去「重購退稅」在土地增值稅方面，規定「登記名義人」必須買賣皆為同一人，而房地合一稅「登記名義人」則可為同一人或配偶關係，較過去寬鬆。(中時即時)
原文網址：http://www.chinatimes.com/realtimenews/20151117005117-260410
都市土地畸零建地仍做農業使用者，依平均地權條例及土地稅法規定，應課徴「田賦」而免課「地價稅」，但稅捐機關長期以行政命令濫權徵收，99年被大法官宣告違憲無效，但各地方税務局照常違法課地價稅不手軟。台中市地方稅務局說，自從大法官解釋後，都市畸零土地仍做農業使用者，可改課「田賦」，而目前田賦為零稅額，但需民眾自己提出申請才能免稅，否則稅務局無法主動減免，但若經確認免徵，溢繳部分會如數退還。
土地稅法和平均地權條例規定，都市土地地畸零地無法單獨做建築使用或受限制使用，而仍做農業使用者，課徵「田賦」，而非「地價稅」。但財政部在82年12月16日，發布820510901號行政命令，謂都市土地畸零地未來尚可經過協議合併建築，故不能視為土地稅法及平均地權條例所謂「限制建築」或「不能建築」之土地，仍應課徵地價稅，不能課徵田賦（目前免稅）。
案經彰化縣埤頭鄕都計畸零地土地所有權人王陳玉貞女士，於98年申請大法官解釋，大法官則於99年4月6日作成釋字第674號解釋，認為財政部該函規定，違反憲法第19條租稅法律主義，宣告違憲，自公布日不再援用。
經大法官釋後，財政部亦通令各地方稅務局遵行。但王陳女士向彰化地方稅務局申請改課田賦時，被要求提供「畸零地證明」，而縣政府建管單位以無此證明樣式而拒發，彰化地方稅務局堅持如提不出「畸零地證明」則仍應課地價稅，案主則以控告刑法「濫行徵稅」反制，最後找出解決方案：遇有申請改課田賦案，由稅務局函請縣市政府查明是否屬「限制建築」或「不得建築」畸零地，函復地方稅務局，做為課徵田賦或地價稅依據。
地價稅課徵每年11月為之，地方稅務局每年亦有主動向民眾宣導合法減稅之道，但各地方稅務局多遺漏「都市畸零地改課田賦」的免稅規定。一位相關官員不諱言，因為此規定牽涉免稅金額數額不少，如符合規定市民都來申請，稅金「失血」龐大，故多被動讓知此規定者來申請，未申請者仍課地價稅，並無違法，也避免地價稅減免過多。但如有來申請並經確認，溢徴的地價稅仍會退還。
財政部統計處昨天公布，今年前10月全國稅收1兆8043億元，創史上新高，比去年增加1368億元。財政部副統計長許瑞琳表示，若未來2個月稅收和去年相同，全年稅收將首度突破2兆元，全年可望超徵1700億元。
今年稅收表現好，增加部分立委提案減稅及加碼景氣刺激方案的想像空間。稅收主要反應前一年的經濟情勢，有遞延效應，今年景氣由盛轉衰，今年稅收超亮麗的表現會不會僅是曇花一現，明年稅收表現將由好轉壞？許瑞琳說，稅收當然會受到經濟成長率影響，不會永遠都好，「所以看到今年稅收超徵，我都不敢太高興」。
許瑞琳指出，包括總稅收、營所稅、綜所稅、營業稅、房屋稅、牌照稅與貨物稅等，累計前10月稅收均創歷史新高。
許瑞玲表示，營所稅、綜所稅、期交稅、房屋稅與牌照稅等稅收，10月已超過全年預算目標，但證交稅與土增稅稅收持續衰退，今年應該是達標無望。
台北國稅局表示，如果民眾約定的租金，明顯比當地一般的租金行情為低，稽徵機關可以參考當地租金行情、調整計算租賃收入，補課納稅義務人所得稅。
台北國稅局舉例說明，納稅義務人甲君將其名下的台北市松江路某一樓房屋出租給乙公司，每年租金為48萬餘元。該房屋出租面積為29.77坪，申報的租賃收入（即租金）為48萬餘元，換算每坪每月租金僅1,343元，比財政部各地區國稅局所訂定的「當地一般租金標準」每坪每月2,357元低。
國稅局因此核定甲君的租賃所得併入當年度的綜合所得稅，甲君必須補稅。之後甲君不服、提出異議，但在國稅局實地調查後，查知鄰近房屋實際的每坪每月租金高達4,108元，該筆租金和其相比也明顯偏低，因此該局維持原來甲君應該補稅的判定。
財政部中區國稅局表示，最近常常發現有民眾藉由「先出租、後賣出」的形式交易房地，用以規避特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)。但國稅局會依照實質課稅原則，除了依法補徵特種貨物及勞務稅外，還會裁處罰鍰。
中區國稅局指出，不管是先租後售或是以租代售的形式，只要是已經事先「預約」、雙方決定好商品價格和移轉時機的交易，課稅的時間點就會回溯到買賣時點。實質課稅原則是指根據納稅義務人的實質交易行為課稅，而非表面形式。
舉例來說，民眾甲君在103年度7月簽訂半年期的房地租賃契約，把持有的房地出租給乙君。雙方另外同時簽訂不動產買賣備忘錄，事先約定好買賣標的物和金額，乙君並支付訂金100萬元，雙方約定在甲君持有房地滿兩年之後，甲乙雙方再另外簽訂買賣契約書，在乙方支付全額款項後，再辦理買賣移轉登記。
國稅局解釋，案例中一開始簽定的備忘錄其實已經形同事先的交易協議。雙方協定讓乙君先以租屋的名義擁有甲君的房子，是為了讓持有時間看來較短，因此被認定為刻意避稅的交易安排。根據稅捐稽徵法實質課稅的原則，課稅時間點應為交易的實際發生時點，也就是簽署備忘錄的時刻。國稅局於是依特銷稅條例核定補徵特種貨物和勞務稅40餘萬元，並處以2.5倍罰鍰。
房地合一新制明（2016）年施行，財部祭出免罰令。短漏報新制合一課稅的交易利得金額在30萬元以下，或應納稅額少於4.5萬元的漏稅案件，符合未利用他人名義買賣房產的條件，即可列屬情節輕微，短漏報行為不會遭到處罰。
依據所得稅法規定，明年房地合一制施行後，出售房產獲利未在規定期限內完成申報，或已申報但短漏所得稅，或完全未辦理申報的稅務違章案件，最輕會被處以3,000元以上、3萬元以下的罰鍰；最重則要按所漏稅款處以三倍以下的罰金。
財政部為使徵納雙方在新制施行後，處理違章漏稅案件有所依循，已經訂定專用於房地合一課稅新制逃漏稅案件的減免罰標準，挑出三種交易樣態，准予在一定條件下，給予完全免罰的優待。
台北國稅局表示，民眾買預售屋，但在預售屋尚未完工交屋前，即轉手出售，屬於權利交易，其所得應併入出售年度的綜合所得稅結算申報，而非屬不動產交易所得。
國稅局官員說明，民眾購買預售屋，若仍在興建中即出售，代表尚未交屋，也尚未辦理移轉登記，因此並非該房地產的所有權人，此時出售的屬「房地移轉請求權」，也就是俗稱的預售屋「紅單」。
因此，納稅義務人出售預售屋的所得，是將該權利出售所獲得的利益，屬於所得稅法第14條規定之財產（權利）交易所得，納稅人應以交易時的實際成交價，減除原始取得成本與費用後的餘額為所得額，併入出售年度的綜合所得稅申報。
官員表示，納稅人如未依規定申報經稽徵機關查獲，除補稅外，倘查得漏報所得額超過25萬元，且漏稅額超過1萬5千元，將依所得稅法第110條規定處罰。
財政部中區國稅局提醒民眾，明年房地合一課徵所得稅的新制實施後，原則上納稅義務人在所有權移轉登記，或房屋使用權完成交易的次日起算30天內，應該要申報個人房屋和土地交易所得並繳納所得稅。即使是房地交易有虧損，仍然應該在規定期限內完成申報。
國稅局強調，在房地合一課稅新制下，只有特定情形可以不用辦理申報，例如符合農業發展條例規定免繳土地增值稅的土地，被徵收或被徵收前先協議價購的土地，以及都市計畫法指定、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地。
除去上述的幾種狀況，無論是否符合自住定額免稅或有無應納稅額，納稅義務人都應該自行填具申報書，檢附契約書影本及其他相關附件，向戶籍所在地的稽徵機關辦理申報。如果有應納稅額者，還要附上繳納收據。
國稅局補充，房地合一課稅的新制施行後，土地增值稅維持現狀，但在合併計算房屋和土地的所得稅時，土地部分的漲價總數額可從房地收入中扣除。
房地交易所得的計算，是以成交價額減掉原始取得成本和費用，再扣除土地漲價總數額。費用包括購入房屋前支付的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、仲介費和向金融機構借款的利息，以及為了取得、改良和移轉房地而支付的相關費用。
新營區林先生問：明年房地合一新制實施之後，還可以申請適用重購退稅嗎？
南區國稅局新營分局答覆：申請房地合一課稅新制重購退稅優惠者，必須符合四項要件：在二年內完成換屋重購的行為；本人、配偶及未成年子女應在該房屋辦竣戶籍登記並居住；房屋需做自用住宅使用，持有期間無出租、供營業或執行業務使用；重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉。
該分局提醒，除要符合重購退稅要件外，另需注意：若以小屋換大屋，已繳納的售屋所得稅可全額退稅；但若是以大屋換小屋時，就只能依據重購(新屋)價格占出售(舊屋)價格的比率部分退稅。
原文網址：http://udn.com/news/story/7243/1291561-問答／新制重購退稅-須符四條件
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新制舊制還是搞得您一頭霧水嗎？免緊張！只要依據所提供之圖表，選擇出相應的購屋時點、持有年限、出售時點，便能快速得知您所適用的稅制，另外，根據稅制規定，帶入符合條件的稅基、稅率以及減免、退稅等優惠方案後，就能輕鬆估算出所需繳納的稅額囉！
STEP1
選擇購屋時點、持有年限、出售時點以獲得適用稅制
STEP2
挑選適用之稅基 稅率及優惠方案
稅 基
註：
1.持有兩年內交易，課過奢侈稅者，可於稅基中扣除已繳納之奢侈稅額。
2.房地比＝出售時房屋現值／（出售時土地現值＋出售時房屋現值）
3.成本是指留有單據佐證之買價、契稅、印花稅、地政規費、代書費、公證費、仲介費、裝潢費（可耐用兩年以上之裝潢）、修繕費等。（不包括每年繳交之房屋稅、地價稅）
4.費用是指留有單據佐證之仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
5.符合”自住優惠”條件，可享400萬元免稅額度。
稅 率
自住優惠條件
1.個人、配偶、未成年子女設有戶籍
2.持有並居住該屋連續滿6年
3.交易前6年內，無營業使用及出租
4.交易前6年內，未曾使用自住優惠減免
以上條件全數符合，即可享有400萬元減免額度，超過400萬元部分，可適用10%自住優惠稅率。
重購退稅條件
1.個人、配偶、未成年子女設有戶籍
2.持有並居住該屋
3.無營業使用及出租
4.重購後5年內，不得改作其他用途或再行移轉
以上條件全數符合，即可享有換大屋全額退稅、換小屋比例退稅等優惠。
退稅額演算公式：
房地合一課稅額 ×（新屋購入價格／舊屋出售價格）＝換小屋之比例退稅額
STEP3
將所得之數值帶入試算
案例試算比較
假定房屋購入成本1,585萬元、相關費用15萬、土地漲價200萬元、房屋評定現值300萬元、土地公告現值1200萬元，持有6年後出售，出售價2,400萬元。
註6：
將房產所得計入綜合所得中合併申報，可能造成所得級距的跳升，導致個人所得累進稅率提高，原所得所需繳交之稅額連帶提高。
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11/3(二) 簽發與收受支票、本票、匯票不能不懂票據法！
http://goo.gl/mkg0N0
11/5(四) 設計師開講：燈具及照明設計
嘉義市黃先生問：本建設公司若與地主合建分屋，雙方互易房地時銷售額該如何認定，且應於何時開立統一發票？
南區國稅局嘉義市分局答覆：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額依加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條及第25條規定，按該土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，也就是不含營業稅的房屋價格應該等於土地的價格（土地免營業稅），並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。
原文網址：http://udn.com/news/story/7243/1274112-問答／合建分屋互易房地-銷售價格從高認定
新營區某公司負責人江先生問：房地合一所得稅新制實施後，公司出售房屋應如何申報繳稅？
南區國稅局新營分局答覆：依新制規定，總機構在國內之公司申報方式係將房地交易課稅所得於年度結算申報時併入營利事業所得按17%稅率課稅。計算方法如下：房地出售總價扣除原始取得成本及必要費用等於房地交易所得額，房地交易所得額超過土地漲價總額部分之金額即為課稅所得額。舉例來說，甲公司於105年2月1日出售前於103年10月1日購置之房地一筆，符合新制課稅範圍，出售總價額2,000萬元，經減除取得成本1,000萬元及必要費用200萬元後，房地交易所得額為800萬元，設土地漲價總額為300萬元，則本筆交易之課稅所得額為500萬元，併105年度營利事業所得稅結算申報一併申報繳稅。
原文網址：http://udn.com/news/story/7243/1271985-問答／公司出售房地所得-併年度營所稅申報
財政部指出，無照營業房屋，不論是否違法，仍應按營業用稅率課房屋稅。
財政部表示，房屋是按實際使用情形分別適用不同稅率課徵，如果房屋實際供營業使用，不論是否出租供他人營業，或是否設立營利事業登記，亦不論有無供門市交易使用，只要房屋供與營業有關，例如辦公室、連絡處、倉庫使用，均應按實際使用面積，以營業用稅率3%課徵房屋稅。
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「房地合一」新稅制明年上路，不動產特銷稅（奢侈稅）同步停徵，但為避免仍有民眾遭錯殺，財政部日前新增列12種非短期投機的房產交易，可免徵奢侈稅。
配合房地合一實價課稅新制明年實施，不動產特種貨物及勞務稅將同步停徵，出售持有2年內的房地課以重稅，將改由房地合一新制取代。而財政部本次核定公布的12種非屬投機交易態樣，適用免課特銷稅時點，可回溯至今（2015）年1月9日後，並適用至今年不動產特銷稅落日為止。
財政部表示，本次增列12種非短期投機的房產交易，以直系親屬間的不動產交換、以地上權土地與營業人合建分屋等態樣為主。官員指出，不動產奢侈稅雖於年底落日，但此段時間的不動產交易，財政部仍應給予明確解釋，才能供納稅義務人與稅捐稽徵機關做徵免稅捐依據。
此次財政部所公布的12種非屬短期投機交易態樣如下：
一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之的不動產，且該贈與人是因繼承取得該不動產。
自地自建、合建分屋取得的新屋，明年1月房地合一新制施行後，自住房屋優惠將從寬適用，財政部同意，新、舊屋持有期間准予併計，納稅人在新制施行後出售自住房地，合併新舊屋持有期逾六年，利得400萬元以內免稅。
房地合一實價課稅新制明年1月1日起上路，財政部針對新制施行後，個人拆除自住的舊屋自地自建，或與營利事業合建分屋，其後再出售時的持有期間做出從寬規定，即房地合一新制施行時，若新、舊房屋均做自用住宅使用，日後出售新屋，新、舊房屋的持有期間可以合併計算。
舉例來說， 納稅人甲在2018年3月1日取得Ａ房地並設戶籍及居住，2019年3月1日拆除Ａ屋後在原土地自地自建，2021年3月1日取得興建完成Ｂ屋的使用執照， 甲並在Ｂ屋設籍及居住 ，其後，2026年3月1日出售Ｂ屋，甲可以申請使用自住房地租稅優惠。
立法院財委會今天將審查財政部提出「建構財政雲端服務網計畫」。財政資訊中心主任蘇俊榮表示，大數據建立後，查稅只是其中一部分的功能，更重要的是可讓國家政策的擬定及計畫能更精準有效。
財政部提出「建構財政雲端服務網畫」，預計四年內要建置財政雲端機房，建立整合共用平台，以打破傳統服務疆界，提供財政部各機關彈性所需資訊資源。不但可節省經費，透過資料開放、資訊分享、巨量分析等技術，還可與專家學者合作打造智慧預警機制，增加財政部財政巨量資料的加值運用價值。
蘇俊榮形容，就像蓋一間「共用廚房」，各部門可利用這間廚房一起分享、一起炒菜。過去各部門只能向對方的廚房訂便當，不但耗費成本，打開便當看到菜色，也不一定喜歡。
蘇俊榮指出，台電、中華電信等公用事業，明年元月起將全部開立電子發票，資訊都要上傳財政部雲端系統，水電發票的數據威力也將爆發。
蘇俊榮說，透過數據分析，財政部就能從水電、瓦斯的使用狀況，準確判斷商家有無少報營業稅，有沒有實際居住等，但查稅只是一部分，更重要的是可藉此掌握能源使用狀況。
重購自用住宅土地申請退稅，財政部規定，選擇「先買後賣」房地者，必須在購買做自用住宅使用的土地時，名下已持有自用住宅用地，才可享有土地增值稅重購退稅優惠。
基於土地所有權人因住所遷移等實際需要，必須出售原有自用住宅用地，再在他處購買另一筆自用住宅用地，政府為避免因課徵土地增值稅，降低其重購土地的能力，在現行稅法中，賦予納稅人新購自用住宅用地可申請退還出售原自用住宅土地已納土增稅優惠。且不論是「先購後售」或「先售後購」者，均可擁有退稅資格。
財政部指出，先售後購是指土地所有權人在出售原有自用住宅用地後，另行購買土地仍作自用住宅用地；至於先購後售，則是納稅人先購進自用住宅土地，日後再出售原有的自用住宅用地，同樣也可以申請退稅。不過，財政部規定，「先購後售」者，應以土地所有權人在購買土地時，已持有供自用住宅使用的土地為限。
財部表示，如果土地所有權人在購入自用住宅土地時，名下並未持有供自用住宅使用的土地，而是單純買進土地，之後，再購買他筆土地並且出售，並不符合政府鼓勵換屋的重購退稅目的。
股市 不動產 新聞 
