不動產資訊

2017-07-03 00:00 經濟日報 記者林潔玲採訪整理 

過去曾有案例，民眾房屋出租，為了節稅將戶籍設在該房屋，而房客付現金租房，繳交租金不到幾個月後就停繳，當房東查看時，發現房屋已經過戶到別人名下。

該案例主要因房客偽造一張有簽名面額5,000萬元的本票，然後向地方法院申請本票裁定，地院發雙掛號到戶籍地址，詢問房東是否欠房客5,000萬元，但由於實際居住地與戶籍地不同無法收到信，法院得不到屋主回答就會裁定屋主默認有欠5,000萬的事實，發給房客本票裁定確定證明書。

房客利用該證明書，要求法院強制執行拍賣不動產，法院也會雙掛號到戶籍地址，告知房子將被拍賣，但房客又攔截信件。正式法拍時，房客趁流標表示願意「以債權人身分承受」，獲得該不動產委託仲介賣出得利。

根據票據法123條有本票裁定，即若有本票拿到法院申請裁定，法院收到會通知發票人是否有該本票存在，若十天沒有抗告，法院會發出確定證明，債權人可拿該本票裁定的確定證明，去法院申請強制執行、拍賣房屋。

不過，偽造的本票是否具法律效力？由於問題在偽造的本票，因此，債務受害人可以主張受害不存在。受害人也就是房東，可採的救濟方式，能提出「本票債權不存在」的訴訟，提供擔保就可暫停拍賣房屋的程序。

同時，也須留意若是房子已經被賣掉，且買方是善意第三人的情況，房子恐要不回來。同時，即使法院確定本票偽造，法院會給強制執行騙人的房客，要回不當得利，卻也只能要回錢、要不回房子。

若是在強制執行拍賣房屋之前，房東沒有機會說出根本沒債權，來主張債權不存在，可能就等於沒有任何救濟空間。通常聲請本票裁定確定證明相對較快，約30~40天、一至兩個月的時間就會拿到，進入強制執行拍賣房子的程序會比較久，大概都要一年的時間，所以這段時間是房東能搶回房子的黃金時間。

觀察會發生該類情況，主因房東的戶籍地與通訊地不同所造成，同時，法律上會判定，住在一起的同居人，有權利收取法律文件，就具有送達效力。因此，房東應注意，「戶籍最好與通訊同一地」、「定期收信或是請管理員代收」；此外，會發生這些案件的房子，較多是「沒有抵押權、房貸已還完的房屋」，屋主為長年居住在國外者，容易讓別人有可乘之機。

此外，房客也可能會遇到這類型案件於過渡期的糾紛，因此從法律保護角度來說，房客也就是在承租方，得要確認房子是否原屋主，要求於合約中看到權狀等也是自保的一種方式，避免捲入紛爭。

（本文由普華商務法律事務所律師敬雪芳口述）

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