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■魏嘉銘

（台中市不動產開發公會理事長）

國內經濟不景氣，房市面臨超額供給壓力，觀望氣氛濃厚，今年928房市檔期，各縣市推案量大減，加上房地合一明年元月上路，建商為刺激買氣，多有購屋優惠或拉大議價空間的作法，對消費者而言，此時正是進場購屋的好時機。

這就跟投資股市一樣，股票漲高了，不必繼續追高，但股市下跌，有眼光的投資人就懂得逆勢操作，選擇好的標的逢低買進，將來獲利的空間才會大。

容積獎勵限縮今年7月1日上路後，全台各地掀起一波建商搶照潮，這些掛號中的建案預計一年內取得建照，換言之，明年起將會陸續進入推案高峰，市場超額供給壓力也跟著加大，低迷的房市景氣無異雪上加霜。

市調初估，目前全台已請照的建照件數逾1,500件，若以每案平均10億元估算，總推案金額就超過1.5兆元。其中，光是台中市就有200多件，換算約有2,000億元推案量，幾乎是台中市一年的推案金額。

一張建照平均工期為四年，由於建案興建採日曆天計算，無論刮風下雨都不得扣除，推案從取得建照、危險評估到開工，一般需要15個月，如果建案兩年內沒開工，建商壓力就來了，很可能得面臨停工拆除的命運。

對此，多數建商被迫趕著開工搶建，這對原本就已低迷的房市，只會持續造成超額供給的壓力。

業界建議政府，應儘速展延建照工期二年，由原來的四年延長至六年，以分散推案，紓解市場超額供給的壓力。

由於有總統大選等不利因素干擾，加上整體經濟不景氣，今年928房市檔期恐將是金融海嘯以來「最急凍」的一次，以台中市為例，預估推案金額勉強達到100億元水準，僅約往年300億元的三分之一。

房地合一新制拍版定案後，開啟台灣不動產新稅制時代，據統計有超過八成的民眾對於房地合一稅制並不了解。

新舊制交替間問題繁多，也造成買方心中遲疑，市場觀望氣氛濃厚。

明年元月起，不動產交易採用新制，將引起巨大的波動。

其實，無論是新制或是舊制，對於想投入房市的購屋族而言，「了解稅制」是非常重要的一件事情，最近市場只要有相關的講座或說明會，建議消費者多去聽聽。

尤其新制在「自用」和「非自用」稅負差異極大，購屋族著實需要充分搞懂「房地合一稅」，才能讓購屋置產達到「節稅」的目的。

業界不諱言，近日房地產市場交易停滯，消費者信心被政府過去的房地產政策徹底「打趴」。

我要強調，建築業是百業之首的「火車頭工業」，涵蓋產業包括建材、裝潢、代銷、仲介、金融、代書等，是穩定國內經濟重要的基礎。今年景氣已經不好了，明年GDP如果還要保二、保三，「救房市」將是政府當前最重要的經濟政策。

至於要如何救房市，業界普遍期望，政府未來能夠全力促使房市長期呈現「價穩而量活絡」的發展。

對此，建議政府除了展延建照工期之外，應儘速全面解禁「選擇性信用管制」，以穩定金融並活絡市場。

房貸利率也應維持低檔或降低三分之一利率，減輕年輕人自備款壓力。例如提供年輕首購族九成貸款額度，分成30年攤還，並提供三年緩衝期僅還利息，在僅準備一成的自備款下，年輕人購屋意願才會提升。

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