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Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2015年9月8日 下午5:10

猶記得今年2月主計總處方才上修2015年全年經濟成長率預測為3.78%，及至8月14日，卻又突然宣布大幅下修至1.56%，令大家都備感訝異，更值得關注的是，營建類股4月底以來跌幅更高達3成，尤其此際正值房市交屋高峰期，不僅開發商資金流動性風險議題備受關注，金融業系統風險同樣面臨嚴重考驗！

經濟景氣急遽衰退

但仔細檢視一下股價指數由4月底9900多點一路下滑至8月20日之8,021.84點，跌幅約2成，股價總市值亦由4月30日之28.48兆元急遽下降至8月14日之24.23兆元，足足縮水4兆餘元，約占今年16.77兆元GDP的4分之1，由此不難了解其嚴重程度。

實價登錄非萬能

8月13日中央銀行突然宣布鬆綁實施超過5年的房市管制，並適度提高貸款成數，雖然有不少人以最近內政部所公布2015年Q1台北市房價所得比再度攀升至16.16倍，而擔心鬆綁房貸可能導致房價該跌不跌。

其實，只要深入了解這份調查報告所依據實價登錄資料之時間落差，以及現階段交屋高峰期預售屋、新成屋與中古屋競價求售，導致開價與實際成交價差距愈來愈大之實務現況，即可充分掌握市場景氣急轉直下之發展趨勢，而不必擔心房價跌與不跌。

房價下跌成趨勢？！

至於房市景氣逆轉之主要癥結係緣於長期超額供給，再加上近年過度投機炒作，導致於投報率早已出現負值。

而當前經濟景氣明顯衰退，在預期下跌心理愈來愈濃厚下，財務操作去槓桿化又是普遍共識，其因在於深恐房價重挫淪為負資產而又應變不及；現階段此一趨勢已由台北市逐漸蔓延至新北市、桃園以及中南部等地，可以預期的是，房價下跌趨勢亦將隨之延伸至全國各地。

房市景氣轉折已成定局！

另外，去年以來房屋稅與地價稅皆已大幅提高，接者明年1月1日房地合一新稅制實施在即，預期下跌心理更是有增無減，其結果除不再貿然進場之外，已預購的預售屋，則是想盡辦法延遲交屋、減價或退屋，例如挑剔房屋瑕疵或貸款成數不足。

此種情況可由最近業者所推出之「成屋預售化」行銷策略，亦即銀行核貸不足部分，由建商改以1年或2年分期付款方式因應，否則無法順利交屋，倘若此問題不儘速解決，一旦景氣下滑益趨明顯，即使以「沒收」結局收場，跌價損失勢必更大。

由以上之分析，不難了解當前景氣轉折已成定局，而房價下降仍只是開始而已，至於其間所衍生的後遺症則自2016年開始將會逐漸顯現出來。

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