2015-11-23 12:04:33 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮
對於「空屋移轉社會住宅」與「房價所得比8倍以下」兩大住宅政策，如同一篇不可能達成的學術論述 圖／報系資料照
選舉一到，兩黨支票越開越大。國民黨總統候選人朱立倫提出住宅政策，不但要在四年内累積社會住宅量體達40萬戶，且計劃將大台北房價所得比要降到八倍以下。這張政策支票開得比民進黨大，到底會不會成為選舉口號，引起全台選民關注。
兩黨的住宅政策不能像一篇華而不實的學術論文
針對朱立倫所提住宅政策個人下了一個結論是：華而不實，是一篇不可能實現的學術論文。之前民進黨候選人蔡英文所提的住宅政策相當模糊，對20萬社會住宅的執行細節交待不清，而現在國民黨朱立倫提出的住宅政策更是華而不實，在此分別針對朱立倫的「空屋移轉社會住宅」與「房價所得比8倍」兩大住宅政策，提出個人的看法：
朱立倫如何讓大台北房價所得比降至8倍以下？
台北市平均房價1700萬，家庭可支配平均所得129.26萬，所得比13倍。要讓台北房價所得比由13倍以上降到8倍以下，到底是要打房價還是要提升國民所得？我們來試算一下：
一丶若房價不動，就要大幅提升家庭所得：
1700萬/8
=212萬所得（應該達到的所得），（212萬-129.26萬）/129.26萬%=64%，所以平均家庭所得要提升64%，換句話說4年後每戶家庭的可支出所得會增加64%，達到每戶212萬的平均所得，在政府16年來平均薪資所得原地踏步的情況下，朱立倫要在四年內就能提升64%，除非有盂蘭神功，否則根本不可能實現。
二丶若所得仍然維持不動，那就一定要大幅降低房價：
129.26萬x8
=1034萬（應該達到的平均房價），（1700萬-1034萬）/1700萬=39.16%，則房價必須跌39.16%，加上近一年來大台北房價已經跌幅近8%，這樣幾乎是腰斬一半的跌幅，不要說房地產市場是否受得了衝擊，金融市場恐怕先要預演一場「2012」的災難片。
房價所得比不是房價漲跌的唯一偵測指標，它突顯房價與所得的不合理比例，更突顯台灣家庭所得十六年來原地踏步的困境，就算未來政府控制房價跌幅在20%，家庭所得也要同步提升35%，就算控制房價跌幅達30%，家庭所得也勢必要同時提升22%以上，這種政見實現的難度很高。未來政府施政的重點，應放在提升經濟景氣，開放多元投資，創造公平競爭環境，才能真正提升國民所得。
空屋市場移轉為社會住宅，真如小學生的填充題一樣簡單？
朱立倫的社會住宅政策，主張透過擴大租金補貼、轉化閒置空屋及多元興辦等方式，可以在4年內達成20萬戶社會住宅量。朱立倫解釋，擴大弱勢租金補貼部分，每年可滿足7.6萬戶弱勢家庭需求，有配偶且無自有住宅的弱勢青年，最高每年5萬元的租金補貼。4年內，就可達到每年照顧10萬戶弱勢和青年人。此外，朱立倫也提到大台北地區空屋有29萬戶，政府可以利用租稅誘因，讓屋主釋出閒置空屋作為社會住宅，租金優惠青年，約6萬多戶，短期健全租屋平台，長期則成立行政法人專責辦理。他保證，4年內總共可累積20萬戶的量體。
針對空屋透過租稅補貼就能移轉滿足社會住宅需求，認為是天方夜譚，個人也曾專文提出三大質疑：
1. 空屋轉移社會住宅，與現行失敗的租屋平台有何兩様？政府應先檢討租屋平台失敗的主因。
2. 空屋的空間坪數較大居多，能確實吻合弱勢需求嗎？
3. 要出租者就不會想儲屋，要儲屋者就不會想出租，政府真正了解空屋者的心態嗎？有配偶青年每年最高補貼5萬，每月補貼4千元，與現行租屋平台有何不同？
對於「空屋移轉社會住宅」與「房價所得比8倍以下」兩大住宅政策，如同一篇不可能達成的學術論述，我們贊同巢運所提，租金補貼與獎勵空屋釋出並不比社會住宅便宜，因為社會住宅有長期的租金收入，房地產權乃政府所有，只要與民間合作開拓財源，就能創造三贏，對租屋者也較有穩定的安全感，政府無論是租金補貼還是愛心房東，勢必難有較大成效。
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