文：Riona（DTRE商用地產顧研部分析師、政治大學地政學系碩士）
台灣除了已有許多應該更新重建的房子與沒人住的空屋外，今年更有10萬戶新建餘屋，這麼多既有住宅，社會住宅真的一定要蓋嗎？
近來民眾對房市趨向保守，使得房產交易量皆較去年同期縮減，許多人對房市不看好。追根究柢，我認為造成此現象的原因，來自於前幾年民眾與建商多對房市走向抱持非常樂觀的態度。
與此同時，全台屋齡30年以上的住宅占比已高達44.2％，50年以上也有6.6％，表示全台灣平均約每15棟房子就有一棟已經達到物理上的耐用年限，應該要更新重建；更有將近一半的房子，在外觀或是內部環境可能已經功能性退化，已經達到需要維護標準，至少也應該要外牆維護。前陣子包含聯合報巷弄附近建物磁磚掉落砸傷路人，此種注意警語標示常出現在你我路過的沿街大樓。
關於公共安全及行的安全，政府相關單位是否該重視此問題的嚴重性。 而更新重建與社會住宅的關係在哪？ 當然是房子重建，因為整體開發面積增加，讓土地使用的效益增加，使得重建後同樣大小的土地可以釋出比原有更多的住宅量體，表示更新重建不但可以增進市容、提升住戶的居住環境外，更會讓住宅數量增加。因此比起找地蓋新屋，若能透過都更來提供社會住宅，不是一種更有效益性的方式嗎？
除此之外，台灣還有許多房子正在興建與完工釋出，數字會說話，隨著2009年下半年住宅市場的逐漸回溫，建造執照核發戶數及樓地板面積逐年增加；特別在2013年，除因總統大選結束、兩岸關係持續穩定外，更受到預期實施建築容積上限管制的影響，建造執照核發數量創近十年最大量的13.3萬戶，樓地板面積更超過25萬平方公尺；至2014年才因房市出現過熱的跡象與熱錢逐漸退潮，才反轉出現下滑情況 。
在房市高空期申請建照的建商們，受限於9個月內必須開工，並陸續於近兩三年間完工，這部分可以由建築完工時，必須申請的使用執照的核發數量來觀察，近三年核發數量及樓地板面積均呈現穩定增加的態勢；預期未來三年使用執照核發數量與建物第一次登記件數，亦將因2013年的這波搶照潮而持續增加。
然而，在2010年的住宅普查顯示全台空屋率已達到19.4％、即使是內政部營建署公佈低度使用住宅率也高達10％，再加上這麼多的新屋釋出量，對於近期轉冷房市而言，無疑是雪上加霜。
更重要的是，目前台灣的少子化問題已經領先全球，同樣有少子化問題的日本在多年前已經開始執行相關配套，反觀台灣的土地規劃都還沒考慮少子化下，會產生學校用地應該如何轉用的問題，教師人力的過剩相關的配套。目前住宅市場已經有供過於求之虞，政府應該要先衡量未來住宅需求量是否已經足夠，使用者的需求為何？住戶的結構為何？合宜住宅的成效又為何？千萬別因為選舉語言或當初開立的支票而亂建設。
社會住宅問題是否要找市中心土地「找軍營蓋新屋」，還是「充分利用成屋」透過政府出手當二房東再轉租的方式來進行？畢竟住宅市場已經私有化，未來更可能會因少子化而讓住宅需求持續下降的問題。當自住率已高達88％加上部分投資客滿手空屋，政府住宅政策沒有大方向，該都更的沒有都更，該整建維護的沒有整建維護外牆，該有效利用的都市市中心土地閒置，這些都是政府執政時需要審慎評估的地方。
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