2015/12/10 | 393公民平台
公告地價偏低，與市價脫節是個長期令人詬病的問題，也因為如此，我們會聽到政府常常提到公告地價佔「一般正常交易價格」的比率有多少之類的數據，以證明公告地價有逐年調升，縮減與「市價」的差距。
一般正常交易價格真的等於市價嗎？
就字面上，大家一定會這樣來理解政府所謂的「一般正常交易價格」這個名詞：
在一般的正常狀況下，房地產交易所產生的價格，也就所謂的「市價」。
而在金門縣政府辦理公告土地現值評議標準作業程序中的名詞解釋，也白紙黑字的指出：
擬評現值＝市價＝一般正常交易價格
一般正常交易價格的定價，也是經由全國各地政機關的地價人員查估出來的，所以整個查估過程的細節，攸關一般正常交易價格是否能貼近「真正的市價」，以下就讓我們來一一檢視，只有內行人才知道的眉角。
區段查估，選擇樣本有學問
台灣目前約有一千五百多萬筆土地，但全國地政機關的地價人員也只有六百多位，所以地價查估作業是以區段進行查估，也就因此會有抽樣的問題產生。大家可以猜猜看透天、公寓、大廈這三種在台灣常見的建築物，哪一種拆分地價會較高？
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答案是大廈，因為通常大廈建物較新，且戶數多，所分配到的土地持份相對少，以致土地單價通常高於透天許多。反之，區段查估的選樣，若選擇透天，則土地單價相對較低。
地價查估，實務問題多
另外，依照地價調查估計規則，地價調查應以買賣實例為主，估算全棟房地可出售總價格，進而計算土地可出售總價格。但在實務上，即便是同一棟建築物，也會因房屋座向(西曬)、採光、格局、樓層效能等各種因素，直接影響房價，加深調查估計地價的困難。
而另一項影響地價查估精確度的因素，是容積率的問題。因為容積率越高，拆算出來的土地價值就越高，但在查估時僅計算法定容積，獎勵容積、容積移轉卻不計入樓地板面積，易導致查估失真。
魔鬼多多的計算公式
依照地價調查估計規則，計算土地一般正常交易價格的公式如下：
土地一般正常交易價格=全棟房地正常買賣總價格 – 全棟建築物現值 – 全棟建築物之裝潢、設備及庭園設施等現值 – 全棟建物買賣正常利潤
發現藏在細節裡的魔鬼嗎？土地的一般正常交易價格除了扣掉建物的買賣價格外，還要再另外扣掉建物的裝潢和設備的費用，而這就是可以從中裝虛弄假的地方，因為裝潢費用的查估價格，每平方公尺可從幾千元到幾萬元不等。也就是說提高裝潢費用，即可壓低「一般正常交易價格」。
從上述可知，「一般正常交易價格」極易被低估，所以說內行看門道，外行看熱鬧，你還覺得一般正常交易價格等於市價嗎？還會相信內政部地政司宣稱公告地價已達「一般正常交易價格」20%的真實性嗎？最後，再看看下圖，對比一下公告地價總額占申報成交總價額的百分比，相信各位看倌，心中必有定見。
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