不動產資訊

屋主（大房東）將整棟房子出租給楊先生，也知道楊先生（二房東）承租整棟房子是要再轉租給學生房客的。爾後，楊先生將整棟房子分租給多位學生，租金皆預收1學年5萬元，押金1萬元，所以每1位學生皆繳交6萬元給楊先生。租金含網路費﹑第四台及水費，電費的部分則有獨立電表，依照每人使用的度數收費。

　　屋主（大房東）與楊先生（二房東）所簽定的契約書為一般書店賣的租賃契約（契約內明文「不得轉租」），雙方租期為93年2月28日至95年2月28日。楊先生與學生房客簽定的租期為93年7月1日至94年7月1日。契約中載明網路費﹑水費及第四台費用皆含在租金內，電費依使用度數收費。學生房客共有21人。每人繳交1年租金5萬元，押金1萬元，共計為6萬元。

　　近期，大房東（屋主）因遲遲無法收到租金，來找二房東楊先生時，才知道楊先生已捲款逃跑，並且避不見面。就楊先生這個部分，屋主已委託律師處理，向楊先生要求賠償。

　　另外，屋主最近收到3月份電費帳單（1-2月份的電費），約3萬元，屋主要求承租的21位房客分攤，部分已繳交電費的房客認為此舉不合理，這部分目前也在爭議中。

　　屋主要求房客們需分攤4-6月份的電費及3-6月份之網路費、第四台、水費等費用。房客們同意分攤4-6月份的電費，但網路費、第四台及水費之前已與楊先生約定含在租金中，要他們再繳交一次，實在不合理，這部分也有爭議。

　　房客學生們想知道的是：（1）3月份的電費帳單要如何分攤？之後的網路費、第四台及水費該由誰來支付？（2）將來退還押金的部分該如何處理？（3）還有，他們可不可以繼續住到約滿為止？

評評理

首先，要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效？

　　二房東與學生房客簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年台上字第424號民事判例參照）。本件二房東與學生房客簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。

屋主可以在二房東不出面處理的情況下，收回房屋？

　　根據學生房客的陳述及基礎資料顯示出，雖然屋主與楊先生簽的租約中有不得轉租的約定，但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學生房客們，而屋主也沒有持反對意見，就轉租部分，應可視為屋主「默示同意」。屋主基於與二房東楊先生的租賃契約，似不得以違反禁止轉租之約定而終止，除有其他屋主得終止之事由（例如：積欠租金）而依法終止外，屋主不能收回房屋。

電費、網路費、第四台、水費等費用的分擔爭議，應如何解決？

　　在電費、網路費、第四台、水費等費用支付部份，電費方面，3月份有部分同學已繳交，所以，屋主要求所有同學均攤3萬元的電費，對於部分已經繳交電費的同學們來說，顯然不公平，所以給付的數目需再協商。至於網路費、第四台、水費，要求房客們支付是不合理的，因為這些費用已含在租金內了，只是在雙方都不繳納的狀況下，可能會遭到斷線，這樣可能會造成房客們的困擾。所以，房客們可以先行支付，支付的金額再向二房東要求賠償。

　　事實上，屋主和房客們在這件糾紛中都是受害的一方，屋主與房客們應個別向二房東求償，屋主不能將未收到的租金轉嫁給房客們，在法律程序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於房客們，當然也不能向房東要求押金返還，因為簽訂租約、收取房客押金的「出租人」是二房東楊先生，並不是屋主。

二房東捲款潛逃，屋主及房客們可採取的救濟方式為何？

1. 就屋主與楊先生（二房東）的部分：可依民法第440條積欠租金之事由，終止租約，並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
2. 就屋主與房客的部分：房客與屋主，於依法終止與二房東之租約後，雙方再簽訂新約，由房客繳交租金予屋主。
3. 就房客與楊先生（二房東）的部分：房客於租期屆滿後，可依原租約所訂條款，向法院請求楊先生返還已付的押金、及自行支付的網路費、第四台、水費等損害賠償。

租屋小叮嚀

1. 同學們在外租屋時，一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子，如果不是屋主本人，應請其提供一份屋主的委託書。
2. 如果是二房東，則須請二房東出示與大房東的契約書，並注意與二房東簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
3. 此次的故事，由於屋主不否認知道二房東轉租一事，所以同學們繼續居住才無困擾。如果房東真的不知情，而出面主張終止其與二房東之租約時，那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。

(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

後記

本故事為真實案例，當時校方協助處理的結果，值得參考。

　　經由學校生輔組出面協助學生們與屋主協商，經過數次的協調之後得出下列結果：

1. 屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿，不收取租金。
2. 同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費用、網路費用、水費。
3. 原租賃契約期滿後，雙方另訂新約。
4. 屋主與二房東楊先生的部分，已委由律師處理。而學生方面，在第四台、網路及水費的部分，是重複的支出，同學得向二房東求償，一般須透過訴訟的方式。

法令依據

1. 民法第153條（契約之成立）：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。…」
2. 民法第421條(租賃之定義)：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」
3. 民法第440條（租金支付延遲之效力）：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。…」

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